Comment effectuer une analyse du marché comparatif (CMA)

Si vous êtes nouveau dans l'immobilier ou nouveau dans la région, obtenez de l'aide. Un CMA n'est pas seulement des mathématiques comparatives. Une connaissance approfondie de la dynamique des ventes de propriétés dans le domaine spécifique est nécessaire pour porter des jugements en fonction des données présentées. "L'immobilier est local" est une citation bien connue car elle est vraie, et vous devez tout apprendre sur votre marché local.

En d'autres termes, vous devez savoir quelque chose sur votre marché et pourquoi les maisons dans un domaine se vendent différemment et pour des prix plus élevés ou inférieurs que les maisons comparables dans un autre domaine. Le simple fait de comparer les chiffres sans connaître les quartiers et les propriétés peut être un désastre. L'activité la plus importante dans un CMA est le choix de propriétés comparables.

Propriétés comparables soigneusement collectées

Lors de la sélection des propriétés que vous considérez comparables à votre propriété en matière, les considérations importantes incluent:

• Statistiquement, les ventes bien au-dessus ou bien en dessous de la majeure partie du groupe sont suspectes. Il y a probablement des raisons valables à la divergence. Si vous avez suffisamment de compositions récentes, jetez la voie trop élevée et trop bas des ventes de prix.
• Assurez-vous que vous pouvez justifier les compositions non utilisées. Si vous décidez qu'un comparable n'est pas approprié, ayez une bonne raison. Si votre client vous a demandé plus tard pourquoi vous n'avez pas utilisé une certaine maison, vous voudrez pouvoir répondre honnêtement et justifier vos actions.
• Tirez des propriétés comparables de la zone de la propriété en question ou aussi près que possible. S'il est impossible de trouver suffisamment de compositions dans le même quartier, alors en utiliser dans un quartier similaire dans une autre partie de la ville peut être nécessaire.
• Utilisez des comparables vendus qui ne sont pas trop vieux. Restez dans un délai aussi actuel que possible. Sur les marchés rapides, c'est facile, mais pas tellement lorsque les ventes sont lentes. Si vous devez revenir en arrière plus de deux ou trois mois, vous devrez probablement faire des ajustements subjectifs pour la longue période. Ce n'est pas facile, car il n'y a vraiment aucune règle pour comment le faire avec précision.
• Lorsque la quantité permet, utilisez des types de construction similaires uniquement. Un exemple pourrait être votre propriété de sujet étant une maison unique et de nombreuses compositions sont deux histoires. Avec notre population vieillissante, de nombreux aînés chercheront une maison à une seule histoire, donc cela pourrait être plus en demande.

Ajustement la valeur des différences de propriété

Lorsque vous comparez des propriétés similaires, il y a toujours des différences. Assurez-vous d'ajuster l'estimation de la valeur de votre propriété de sujet pour ses différences par rapport aux propriétés comparables:

• Ajouter ou soustraire la valeur de la différence de lot ou de taille de superficie.
• Faites de même pour les différences de caractéristiques, comme les chambres, les bains, le garage, etc.
• Regardez les différences de financement qui auraient pu influencer le prix de vente. Le financement du vendeur peut parfois entraîner un prix plus élevé payé pour une propriété qui n'est pas liée à sa véritable valeur. N'oubliez pas que ce doivent être des transactions "longueur du bras". Il ne devrait pas y avoir de situations spéciales, de ventes familiales, de ventes de détresse, etc.

Une analyse actuelle du marché concurrentiel

Un rapport complet et détaillé à votre liste d'inscription / client ne peut pas être complet sans une analyse de marché similaire des propriétés énumérées et en concurrence avec leur maison à l'époque. Votre recommandation de prix de la liste peut être modifiée en hausse ou en baisse en fonction du nombre de maisons répertoriées dans la région à l'époque et de leurs prix de liste.

Savoir que certaines des compositions les plus vendues proviennent de périodes avec un inventaire très faible pourraient vous faire modifier un peu l'estimation du prix de votre liste si le marché actuel a un inventaire nettement plus élevé. En allant dans l'autre sens, s'il y a moins de maisons disponibles, vous pourrez peut-être ajuster votre prix demandé vers le haut.

Résultats affichés dans un format facile à comprendre

Ce n'est pas une promotion pour "jolie". Il existe des solutions logicielles pour presque tous les systèmes MLS qui produisent des rapports d'aspect très poli pour l'analyse du marché comparatif. La valeur est dans les données et votre interprétation de l'informatique. Ne laissez pas le paillettes de la "présentation" prendre une importance plus élevée que la sélection et l'interprétation des données.