Renseignez-vous sur les baux d'espace industriel

Alors que les restrictions et les conditions de location sont des considérations importantes lorsque vous recherchez des espaces commerciaux ou industriels, pour la plupart des nouvelles entreprises, le coût mensuel du loyer est souvent le facteur décisif. Les baux commerciaux peuvent avoir ajouté des frais en plus du loyer, alors assurez-vous de comprendre quels sont les coûts supplémentaires en sachant ce qui suit:

• Quel est votre loyer de base sur la superficie utilisable en pieds carrés: De nombreux baux commerciaux ont un loyer de base, ce que vous payez pour la superficie réelle de l'espace. Cependant, des frais de "charges" et "cam" peuvent être ajoutés à ce taux, augmentant votre loyer mensuel.
• Si les termes de votre bail sont négociables: Les conditions négociables incluent le loyer de base, le loyer gratuit, les dépôts de sécurité, la durée du bail, combien votre loyer et vos frais peuvent être augmentés chaque année et les options de renouvellement des baux.
• S'il y a des frais en plus du loyer: Demandez s'il y a des taxes spéciales, des frais de propriété, des frais de chargement, une came ou d'autres frais. Si c'est le cas, faites-les par écrit et assurez-vous que chaque frais est identifié individuellement; Vous devez savoir combien chaque frais vous coûtera et à quelle fréquence vous devrez payer les frais (s).
• Les coûts futurs: Savoir combien votre loyer (et tout autre frais) peut être augmenté chaque année. S'il y a un plafond de 1% chaque année sur les frais de chargement, cela peut sembler raisonnable, mais cela ne signifie pas que votre loyer de base sera plafonné à 1%. Pour compenser les bouchons faibles sur d'autres frais, votre propriétaire peut essayer de vous coller avec une augmentation de 15%.
• Ce qui est inclus dans le loyer: Comprendre quelles taxes, services publics et services d'aménagement paysager, de sécurité et de diffusion sont couverts dans votre bail.

Décider si la location de l'espace industriel a du sens pour votre entreprise

Les espaces commerciaux et industriels peuvent offrir de nombreuses options que les espaces de bureaux traditionnels ne peuvent pas, mais ils peuvent également avoir certaines limites que les parcs commerciaux et de détail traditionnels n'ont pas. Assurez-vous de poser des questions sur les restrictions qui pourraient être placées sur votre entreprise dans un parc industriel avant de signer un bail. Questions que vous devriez poser sur la propriété que vous souhaiterez peut-être aborder dans votre bail, incluez:

• Entrepreneur et limitations de service: Vérifiez si le parc industriel vous oblige à utiliser des vendeurs ou des entrepreneurs spécifiques pour les panneaux, l'éclairage, les rénovations, les constructions ou tout autre service tel que l'alarme, le téléphone, le câble, etc.
• Limitations de publicité et d'apparence: Il peut y avoir des restrictions qui pourraient affecter votre entreprise, comme tous les signes doivent être en noir et blanc, pas plus de 2 pieds ou exactement à 5 pieds du sol, par exemple. Toutes ces choses rendraient difficile la distinction de votre entreprise des autres, ou être vue à distance.
• Câble et téléphone prêt: Si votre espace n'est pas prêt au câble ou au téléphone, vérifiez où vous pouvez obtenir ces services et qui sont les fournisseurs locaux.
• Services publics: Vous devez savoir quels services publics publics et privés vous pouvez utiliser ou accéder à partir de votre unité et si vous configurez vos propres comptes utilitaires; Certains propriétaires peuvent payer vos services publics et vous facturer pour eux. Faites une note si le propriétaire n'est pas tenu de fournir une preuve de ce que vous devez si vous n'êtes pas facturé directement des sociétés de services publics.
• Limites de stationnement et de trafic: Il peut y avoir des limites au nombre de places de stationnement que vous et vos clients pouvez utiliser. Sinon, il n'y a probablement pas non plus de restrictions sur les autres locataires.
• Heures de travail: Certains espaces industriels ont des restrictions sur les heures d'ouverture ou les jours de la semaine où vous pouvez exploiter votre entreprise ou recevoir des clients et des clients.
• Nature de la protection des entreprises et des restrictions: Y aura-t-il des restrictions sur la nature de l'entreprise que vous opérez? Par exemple, si vous prévoyez d'ouvrir une boutique d'antiquités, y a-t-il des restrictions sur ce que vous pouvez vendre, ou, si vous vendez un article, le propriétaire autorisera les autres entreprises similaires et concurrentes à ouvrir pendant que vous êtes un locataire? Un exemple de la raison pour laquelle cela est si important à demander et à obtenir par écrit est que si un locataire existant a une atelier de poupées avec une protection aux privilèges de vente au détail dans le bail, un atelier peut être interdit de vendre des poupées antiques parce que la vente de poupées concurrencerait une affaire avec un existant existant affaires du locataire. Vous voulez vous assurer que votre entreprise a des protections similaires au sein du complexe industriel.

Aborder les constructions et les rénovations

Les baux peuvent être compliqués, et si vous prévoyez de prendre un espace "en l'état" et d'apporter des modifications, assurez-vous de résoudre vos modifications prévues dans les plans de bail. Les questions à poser sur les rénovations et la construction d'espaces comprennent:

• Pouvez-vous construire ou rénover l'espace existant? Sinon, trouvez un autre espace; Vous n'avez peut-être pas besoin de développer de l'espace maintenant, mais ne limitez jamais le potentiel de croissance futur de votre entreprise et les besoins imprévus de votre entreprise.
• Ordonnances de zonage: Y a-t-il des ordonnances de zonage qui affecteraient la façon dont vous pouvez construire l'espace?
• Concernages de conflit d'intérêts: Devez-vous utiliser les entrepreneurs du propriétaire? Si c'est le cas, considérez cela comme un fort négatif.
• Approbations nécessaires: De quelles autorisations ou approbation spéciales avez-vous besoin pour vous rendre à l'avance de la ville, du comté ou du propriétaire?
• Incitations à l'amélioration: Le propriétaire offrira-t-il une réduction de loyer, des crédits de loyer ou d'autres incitations financières pour contribuer au coût des rénovations et des constructions?
• Évitez les «augmentations de valeur» du loyer: Si vous augmentez la valeur de l'espace en construisant ou en rénovant, cela permettra au propriétaire d'augmenter votre loyer proportionnellement?
• Limites de temps: Y aura-t-il des délais requis par votre propriétaire, votre ville ou votre comté pour compléter les rénovations et construire des entrepôts?
• Permis requis: Quels permis spéciaux aurez-vous besoin de rénover ou de construire votre espace, et votre propriétaire vous aidera à obtenir ces permis?