Le contrôle de l'utilisation des terres avec les codes de zonage et les permis

Trois éléments de base sont impliqués dans le contrôle de l'utilisation des terres. Les municipalités développent des plans principaux pour l'utilisation de leurs terres, de leur trafic, de leurs zones commerciales et résidentielles, des écoles communautaires et des parcs. Des codes de zonage, des lois ou des ordonnances sont ensuite développés pour spécifier les utilisations des terres et les types de bâtiments seront autorisés dans certaines zones.

Enfin, les permis de zonage sont utilisés comme un outil pour appliquer ces ordonnances et permis doivent être accordés pour toutes les utilisations et structures.

Houston-la ville sans le mot "z"

Houston est la seule grande ville du U.S. sans ordonnance de zonage. Il n'a jamais eu de zonage d'ordonnance. Vous pourriez supposer que la situation serait assez horrible là-bas en conséquence. Vous vous attendriez à trouver une grande hausse dans un petit quartier de maisons unifamiliales, les dominant et effacer le soleil. Ou il peut y avoir une gamme de tir intérieure nichée entre une maison de soins infirmiers et une garderie. 

Mais aucune de ces situations ne se trouve à Houston. Cela ressemble à peu près à la plupart des autres villes que vous avez jamais visitées. 

Ce n'est pas qu'il n'y a aucun contrôle du développement. C'est juste que le contrôle n'est pas accompli à Houston dans les mêmes façons de zonage géographique d'autres villes. Les restrictions d'actes sont utilisées comme méthode de contrôle. Les codes du bâtiment qui restreignent à quel point certaines utilisations de la structure peuvent être proches des zones résidentielles ont contribué à garder certaines utilisations commerciales hors des zones résidentielles.

Il est difficile de prétendre qu'aucun zonage n'est nocif pour le développement parce que Houston a tendance à prouver le contraire. Les développeurs ont beaucoup plus de latitude à Houston bien qu'ils ne soient pas gratuits. Avec des restrictions d'actes, des codes du bâtiment et des restrictions d'utilisation liées aux propriétés environnantes, Houston a le meilleur des deux mondes.

Les développeurs peuvent construire des structures ou des installations nouvelles ou converties souvent avec seulement des variances de code mineures. Un exemple peut être de convertir un centre commercial fermé en un centre d'activité des personnes âgées ou l'inverse. Le zonage rendrait cela pratiquement impossible, mais Houston voudrait simplement que la nouvelle utilisation se conforme à la sécurité et utilise des ordonnances.

Un peu d'histoire 

Pourquoi Houston est-il seul parmi les grandes villes de ne pas avoir de zonage? La charte de la ville exige que la question de l'institut de zonage soit soumise à un vote populaire. Cela ne peut pas simplement être le résultat d'une décision du conseil municipal. 

Les partisans ont réussi à obtenir un zonage à un vote en 1948, mais il a échoué. La même chose s'est reproduite en 1962 et 1993. Les gens ne le voulaient tout simplement pas ou pensaient que c'était nécessaire parce que Houston se balançait sans aucun problème majeur.

Cela ne veut pas dire qu'il y a jamais été des problèmes. De temps en temps, les développeurs commerciaux et de grande hauteur sont devenus un peu trop denses dans leur placement de structure. Les bâtiments plus tard étaient trop proches les uns des autres pour élargir les routes ou faire face aux exigences des services publics.

En réponse, les restrictions de retrait, l'espace de stationnement et les tampons autour de grands bâtiments ont été adoptés au lieu du zonage. La différence est que ces restrictions ne sont pas liées à la géographie. Ils sont tous liés à la proximité des bâtiments et à leurs utilisations. 

Houston n'a certainement pas souffert de l'approche différente qu'elle adopte parce que le développement a toujours été robuste. La ville maintient un taux de croissance gérable mais agressif. Ce n'est pas toujours un problème d'être différent.