3 clés d'un flip de maison réussi

Investir dans l'immobilier peut être un excellent moyen de gagner de l'argent. Un type d'investissement immobilier à considérer est de retourner une maison. Autant du succès en utilisant cette méthode est généralement une combinaison de compétences, d'analyse approfondie et de recherche, bien que quelques-uns réussissent par la chance stupide.

Quel que soit le type de propriété que vous choisissez, il y a plusieurs points positifs et négatifs à considérer lors de la préparation de votre premier flip à succès.

• Le succès du projet nécessite certaines choses que vous pouvez contrôler, comme les compétences, l'analyse approfondie et la recherche.

• Tout type de propriété peut être retourné.

• Peut embaucher des personnes qui peuvent augmenter la probabilité d'un flip réussi, y compris un agent immobilier, un entrepreneur et un concepteur expérimenté.

• Pourrait perdre de l'argent si vous ne considérez pas tous les coûts, y compris les frais de rénovation, de détention et de vente.

• Peut-être à payer l'impôt sur les gains en capital sur la vente.

• Peut trop impliquer une propriété si vous n'êtes pas assez familier avec le quartier.

Que signifie retourner une maison?

Fliper une maison signifie que vous achetez une maison avec l'intention de la vendre, généralement rapidement, pour un profit. Ce n'est pas une stratégie d'achat et de maintien à long terme. Vendre la propriété pour plus que ce que vous l'avez acheté ne signifie pas nécessairement que vous réaliserez un profit.

Par exemple, vous achetez une maison pour 200 000 $ et faites 50 000 $ de rénovations. Si vous vendez la maison pour 240 000 $, ce qui est plus que ce que vous l'avez acheté, vous perdrez réellement de l'argent lorsque vous tenez compte des frais de rénovation, ainsi que des frais supplémentaires pour conserver la propriété et vendre la propriété.

Quel type de propriété peut être retourné?

Le type de propriété le plus courant qui est renversé est une maison unifamiliale. Cependant, presque tous les types de biens immobiliers peuvent être retournés à but lucratif. Ceci comprend:

• Maisons multifamiliales: les possibilités de retournement comprennent la rénovation des unités existantes ou l'ajout d'unités supplémentaires pour rendre la propriété plus précieuse pour les acheteurs potentiels.
• Propriété à usage mixte: Cela pourrait impliquer des rénovations ou des ajouts faits à l'espace de vente au détail, à l'espace résidentiel ou aux deux.
• Propriété de vente au détail: rénover l'espace pour répondre à un besoin spécifique, comme le restaurant, le salon ou le magasin général.
• Atterrir:Passer par le processus de zonage pour l'approuver pour une utilisation spécifique, comme le résidentiel ou le commerce de détail. Obtenir des approbations de zonage peut être un long processus en fonction de la rapidité et de la facilité avec laquelle le service de construction de la ville doit travailler avec. 

Clé 1: Achetez au bon prix

Vous gagnez votre argent sur l'achat. Peu importe à quel point vous rénovez la maison à la fin si vous mettez trop d'argent dès le début, il sera encore plus difficile de réaliser un profit.

Déterminez la valeur après réparation (ARV)

Vous essayez de déterminer combien vous pouvez vous permettre d'acheter la propriété pour réaliser un profit. Par conséquent, vous devez travailler en arrière. 

La première chose que vous devez faire est de déterminer la valeur après réparation de la propriété. C'est ce que vous croyez que la maison vaudra une fois que vous avez terminé toutes les rénovations sur la propriété.

Vous devrez examiner les prix récemment vendus pour des propriétés comparables dans la région. Bien que regarder des comparables ne soit pas une science exacte, cela vous aidera à vous donner un stade de la valeur de la maison. Si votre maison est un colonial de quatre lits, deux salles de bain, vous voudrez regarder des coloniaux de taille similaire qui se sont vendus au cours de la dernière année. Vous devrez effectuer des ajustements pour certains facteurs tels que:

• Pieds carrés: Deux maisons peuvent avoir le même nombre de lits et de bains, mais on pourrait être plus grand de 1 000 pieds carrés.
• Qualité des rénovations:Regardez les matériaux utilisés dans la rénovation. Est-ce ce que l'acheteur actuel recherche?
• Emplacement: Certains domaines de la ville seront meilleurs que d'autres: un meilleur district scolaire, une rue plus silencieuse.
• La taille du lot: Les lots plus grands seront plus précieux.
• Agréments: La maison a-t-elle la climatisation centrale, une piscine en terre, un sous-sol fini ou une suite principale?

Une fois que vous avez examiné les propriétés comparables, vous devriez être en mesure de trouver une gamme de ce que la maison vaudra une fois que vous aurez terminé vos rénovations. C'est la valeur après réparation.

Soustrayez vos coûts 

Afin d'acheter la propriété au bon prix, vous devez déterminer combien d'argent vous croyez que vous dépenserez pour la maison.

• Coûts de clôture sur l'achat: Cela comprend l'assurance de titres, les inspections des maisons, les frais d'avocat, les enquêtes, les frais bancaires, les frais d'enregistrement: acte et hypothèque.
• Coûts de construction: permis de la ville, coûts des matériaux, coût de la main-d'œuvre.
• Coûts de maintien: Paiements d'assurance, taxes, paiement sur tous les prêts, frais d'utilité possibles.
• Coûts de clôture en vente: Les honoraires de l'avocat, éventuellement la taxe sur le transfert de sectionneurs, la Commission des agents immobiliers, les frais d'enregistrement: acte et hypothèque, frais d'inspection de la ville: certificat d'occupation possible (CO), si la ville l'exige, crédits de l'acheteur: l'inspecteur d'origine de l'acheteur trouvera les choses mal avec la propriété , donc l'acheteur vous demandera probablement un crédit pour réparer ces choses.

Quel est votre motif de profit?

Vous ne traversez probablement pas tout le travail et le risque de retourner une maison pour gagner 5 000 $. Par conséquent, vous devez déterminer votre objectif de profit idéal du flip. Quand tout est dit et fait, voudriez-vous gagner 20 000 $? 50 000 $? 100 000 $? Savoir combien vous voulez faire vous aidera à déterminer le prix auquel vous pouvez vous permettre d'acheter la maison.

Vous devez également savoir que vous devrez peut-être payer une taxe sur les gains en capital sur tout bénéfice que vous réalisez. Selon votre tranche de revenus, vous devrez peut-être ne rien payer ou peut-être payer jusqu'à 20% de votre bénéfice à l'oncle Sam. Vous pourrez peut-être reporter ce coût en effectuant un échange de 1031.

Déterminer le prix d'achat idéal

Maintenant que vous avez déterminé une valeur après la réparation pour la propriété, les coûts approximatifs associés à la rénovation de la propriété et combien d'argent vous souhaitez gagner, vous pouvez déterminer le montant maximum que vous êtes prêt à payer pour la propriété.

Après la valeur de réparation

- Moins frais

- MINUS MOTIFICATION PROFIENT

= Prix d'achat idéal

C'est le point où vous faites votre offre et espérez qu'il est accepté. Vous avez traversé beaucoup de travail pour arriver à ce numéro, alors ne vous faites pas influencer les agents immobiliers en vous disant que si vous augmentez le prix de votre offre, la propriété est la vôtre. Chaque dollar supplémentaire que vous payez pour la propriété est un dollar de profit potentiel que vous perdez. N'oubliez pas que vous êtes votre argent sur l'achat.

Clé 2: Sortez rapidement

L'objectif de renverser l'immobilier est de réaliser un profit et de réaliser ce profit le plus rapidement possible. Tout bon investisseur sait que le marché immobilier peut allumer un sou. Un nombre de facteurs peut diminuer considérablement la valeur de votre propriété. Ceci comprend:

• Augmentation des taux d'intérêt: Lorsque les taux d'intérêt sont élevés, les gens ne peuvent pas se permettre de dépenser autant pour une maison. Il diminue leur pouvoir d'achat car leur paiement hypothécaire mensuel sera plus élevé. À mesure que les taux d'intérêt augmentent, les prix des maisons diminueront pour s'adapter à cette diminution du pouvoir d'achat.
• Changement de saison: La saison d'achat à domicile culmine pendant les mois d'été lorsque les enfants sont partis de l'école. Les familles veulent déménager avant le début de la nouvelle année scolaire. Si vous n'êtes pas en mesure d'avoir votre flip sur le marché pour la ruée vers le début du printemps / été, vous pouvez finir par vous coûter beaucoup d'argent.
• Augmentation de l'inventaire: Un autre facteur qui peut affecter la valeur de votre maison est l'inventaire excédentaire dans la région. Une des raisons pour lesquelles cela pourrait arriver serait si une grande entreprise de la ville s'arrête et que les gens commencent à mettre leurs maisons sur leur marché afin qu'ils puissent déménager. Il n'y a que tant d'acheteurs pour une maison de ranch à 3 chambres et 2 salles de bain 250 000 $. S'il y en a cinq sur le marché, vous devrez peut-être réduire votre prix pour le vendre rapidement.
• Saisies ou ventes à découvert dans la région: Malheureusement, vous ne pouvez pas contrôler vos voisins. Les ventes à découvert et les saisies dans la région feront baisser la valeur de votre maison.
• Catastrophe naturelle: Vous ne pouvez pas non plus contrôler Mère Nature.Les ouragans, les tornades et les incendies de forêt peuvent dévaster les zones, laissant les prix des maisons également en ruine.
• Notes d'école inférieure: Si la cote du système scolaire baisse, le quartier deviendra moins souhaitable pour les acheteurs potentiels.
• Économie lente: Lorsque l'économie s'effondre, les prix des maisons aussi. Moins de personnes peuvent acheter des maisons, et celles qui cherchent à dépenser moins.
• Problèmes environnementaux / lignes électriques: Des niveaux élevés de radon ou d'autres produits chimiques dans le sol, les lignes électriques en cours de construction dans l'arrière-cour ou un pipeline qui traverse la ville rendra plus difficile la vente de votre maison pour un dollar supérieur.

Clé 3: l'équipe avec laquelle vous travaillez peut vous faire ou vous casser

Les flips de propriété réussis sont effectués rapidement et effectués au bon prix. L'embauche du mauvais entrepreneur, du concepteur ou de l'agent immobilier peut rapidement transformer un flip en flop. Idéalement, vous aurez une équipe de personnes de confiance en place avant de fermer la propriété afin de ne pas perdre de temps.

Designers

Si vous allez embaucher un designer pour votre rénovation, vous devez vous assurer qu'il connaît la région. La dernière chose que vous voulez faire est de trop m'imprégner. Toutes les maisons n'ont pas besoin de planchers de bois franc de Calcutta et brésilien. Vous pouvez gagner beaucoup d'argent avec un excellent plan d'étage et un design propre. Les cuisines et les bains vendent des maisons, mais la plupart des acheteurs ne connaîtront pas la différence entre un robinet de 400 $ et un 40 $.

Connaître le marché aidera également à déterminer le type d'acheteur dans ce domaine. La région attire-t-elle beaucoup de célibataires, de jeunes mariés, de jeunes familles avec de jeunes enfants, de familles établies ou de nicheurs vides? Cela aidera à déterminer la meilleure approche pour rénover. Devriez-vous ajouter une autre chambre? Concentrez-vous sur une salle familiale pour les enfants? Est-ce qu'une suite principale sera le principal tirage?

Entrepreneurs

Cela comprend les électriciens, les plombiers, les siders, les couvreurs, les entrepreneurs HVAC, les peintres, les pavés et toute autre personne dont vous pourriez avoir besoin. Vous voulez obtenir plusieurs offres afin d'obtenir le meilleur prix, mais vous souhaitez également vérifier les informations d'identification car le meilleur prix n'est pas toujours le meilleur travail de qualité. Vous pensez peut-être que vous avez obtenu un grand prix au début, mais vous finirez à dépenser plus de temps et d'argent à essayer de réparer le travail de mauvaise qualité d'un entrepreneur.

Assurez-vous que l'entrepreneur comprend les permis nécessaires qui doivent être retirés avec la ville pour les rénovations qui doivent être faites. Combien de temps prend la ville pour traiter les permis? Y a-t-il des problèmes de zonage qui doivent être approuvés? Les problèmes de permis avec la ville peuvent occuper des emplois pendant des mois et diminuer rapidement tout profit potentiel.

Les entrepreneurs sont également connus pour «sous-estimer» combien de temps un emploi prendra. Assurez-vous d'avoir une date limite fixée avec l'entrepreneur pour que le travail soit terminé. Vous devez également inclure un fonds d'urgence dans votre budget pour ces emplois qui ne sont pas terminés à temps.

Agents immobiliers

Viendrez-vous avec un agent immobilier ou tentez de vendre la propriété vous-même? Si vous vendez avec un agent immobilier, n'oubliez pas de prendre en compte sa commission lors de la vente.

Lorsque vous choisissez un agent immobilier, vous devez vous assurer qu'ils connaissent le marché où vous essayez de vendre la maison. Même si vous avez travaillé avec l'agent immobilier dans le passé, ils peuvent ne pas être les mieux adaptés à ce marché particulier.

De plus, de nombreux agents immobiliers sont simplement intéressés à faire une vente rapide et à ne pas nécessairement vendre la maison pour le meilleur dollar. Assurez-vous que vous avez fait vos propres recherches et que vous vous sentez à l'aise avec le numéro que l'immobilier pense que vous pouvez obtenir pour la maison. Vous voulez une vente rapide, mais vous ne voulez pas non plus laisser trop d'argent sur la table.