Une négociation réelle de forclusion avec la banque

Ce processus de négociation étape par étape et réel détaille l'expérience d'un acheteur traitant d'une banque pour l'achat d'une propriété de forclusion. La banque a acheté le prêt dans un colis distinct du prêteur d'origine ou du moins celui qui l'avait tenu lorsque la valeur par défaut s'est produite.

Les négociations ont pris un peu plus d'une semaine et demie, et la banque a semblé ignorer intentionnellement les problèmes de la maison qu'ils essayaient de décharger. Mais, en fin de compte, l'acheteur a triomphé parce qu'il n'a pas arrêté et a pris en considération tous les facteurs.

Les faits de forclusion

La valeur de la maison se situait entre 225 000 $ et 300 000 $ en temps meilleur. Le prix de liste d'origine par la banque était de 179 000 $. L'offre de l'acheteur a été faite six mois environ lorsque la maison a été inscrite à 119 900 $.

La maison avait besoin d'une nouvelle fosse septique sur beaucoup de choses trop petites pour un champ de lixiviation dans une zone avec des lois environnementales très strictes. Le processus de réception de la variance pour la tenue des réservoirs devait prendre de 30 à 45 jours, avec un résultat qui n'était pas garanti.

La banque était très claire qu'elle ne ferait aucune représentation quant à la condition, et elle ne paierait aucune réparation.

L'offre de l'acheteur

L'acheteur a reçu quelques estimations initiales de stade pour les travaux septiques avant de faire la première offre. Il n'y avait pas d'autres offres sur la table à l'époque, bien que la maison ait été montrée un peu. Il semblait être en bon état étonnamment bon, nécessitant l'ajout d'un radiateur pour une occupation immédiate si la septique était correcte.

L'acheteur a offert 108 000 $ avec 20%, subordonné à l'octroi de la variance septique et au vendeur qui paie 10 000 $ pour l'installation septique avant de fermer. Le prêteur de l'acheteur exigeait que.

La maison était un vol à l'ensemble du prix demandé, même si la fosse septique devait être remplacée après la fermeture aux frais de l'acheteur. Mais l'acheteur n'avait pas suffisamment d'argent pour le faire, donc cela devait être fait par le vendeur ou il devait au moins être financé dans le prix. 

Affirmation

La banque n'utiliserait que des formulaires contrepoids, réitérant chaque élément de négociation dans chaque. Les formes semblaient être générées par ordinateur.

La banque voulait une date de clôture trop tôt pour garantir que la variance pourrait être approuvée dans le temps et la septique installée avant de fermer. Il voulait 100 $ par jour de l'acheteur s'il dépassait cette date "sans faute du vendeur."

La première contre-offre de la banque a déclaré qu'elle ne paierait pas pour une enquête, mais elle attribuerait à l'acheteur 1 500 $ pour leurs frais de clôture. Il n'a pas proposé de payer quoi que ce soit pour l'installation septique. Le comptoir était au prix complet de la liste de 119 900 $.

Les négociations

Les négociations ont été centrées sur le prix de vente, le coût septique, les frais d'enquête / de clôture et la clause de dommages-intérêts de 100 $ par jour avec la courte période jusqu'à la clôture. Chaque compteur de l'acheteur a demandé plus et supprimer tout paiement de dommages-intérêts si l'acheteur ne pouvait pas terminer ces articles à temps en raison de retards dans le comté.

Le résultat

En fin de compte, il a fallu une certaine créativité pour conclure l'accord, mais cela a été fait. L'acheteur a fait une contre-offre finale et la banque est revenue avec un OK dessus.

Le prix de vente serait de 120 500 $, bien que l'acheteur ait atteint la banque jusqu'à 112 000 $ pendant le processus. Le vendeur paierait des frais initiaux de 1 500 $ pour effectuer le processus de variance septique, ainsi que 10 000 $ pour une nouvelle fosse septique et 500 $ pour les frais de clôture de l'acheteur. Et la date de clôture a été prolongée.

Comment est-ce arrivé?

L'acheteur a obligé la banque à retirer l'accord et à échouer 12 000 $ en envoyant le comptoir final avec le prix de vente augmenté de 112 000 $ avec presque aucune autre concession.

C'est un prix de vente net de 108 500 $, mais l'acheteur n'aurait pas besoin de liquidités autres que les 20% pour l'acompte et les autres frais de clôture. C'était beaucoup pour l'acheteur, qui fermerait une maison qui était prête à l'emploi de plus de 50 000 $ en capitaux propres immédiats.

Ne jamais abandonner

Le but est de ne jamais arrêter avec une banque. Tant qu'ils reviennent avec des contre-offs, vous faites de même. À un moment donné, vous ferez un accord, et c'est peut-être mieux que vous ne l'avez jamais prévu.