Types de baux immobiliers commerciaux

Un bon match propriétaire / locataire dans l'immobilier commercial nécessite un bail qui profite aux deux parties. Les propriétaires ont besoin de revenus du loyer et ils doivent contrôler les coûts pour assurer un profit. Les locataires veulent fixer leurs coûts de location aussi étroitement que possible pour gérer leurs propres bénéfices et pertes.

Une entreprise de vente au détail peut avoir des facteurs saisonniers ou autres qui influencent un peu les ventes au cours d'une année, et ces entreprises ont besoin de baux qui s'adaptent à cela. Les entreprises manufacturières, industrielles ou à forte intensité de machines sont des utilisateurs de services publics, et ils ont également tendance à être plus difficiles sur la structure et les installations. Les bureaux avec un flux commercial constant préfère payer la même manière que les baux résidentiels. 

Les baux résidentiels sont beaucoup plus simples - le locataire paie généralement leur loyer et leurs propres services publics, à l'exception des égouts et peut-être de l'eau ou des déchets. Mais il y a beaucoup plus de considérations dans les baux commerciaux. Une variété de baux peuvent s'adapter à une ou plusieurs situations pour s'adapter à la nature de l'entreprise.  

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Le bail brut

Le bail brut est similaire à bien des égards à un bail à service complet, qui implique généralement que le propriétaire ramasse le coût de presque toutes les dépenses d'exploitation, à l'exception possible de la transmission téléphonique et de données. 

Un bail brut peut s'adapter à un avocat, à un consultant ou à un comptable car il s'agit d'un montant mensuel fixe et éventuellement d'un paiement des services publics, mais pas d'autres dépenses telles que l'entretien ou l'exploitation du bâtiment.

Cela ne veut pas dire que les coûts ne sont pas transmis à ces locataires, cependant. Les coûts supplémentaires sont souvent appelés "facteur de charge."Le loyer serait sensiblement moindre si ce facteur de charge n'était pas inclus.

Le facteur de charge est généralement un pourcentage de coûts associés au maintien des zones communes, comme un lobby, et le pourcentage est proportionné au pourcentage du bâtiment global que le locataire occupe comme ses propres locaux. 

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Le bail triple net

Un bail à triple net (NNN) exige que le locataire paie une part importante des dépenses de l'opération. Ce type de bail aide le propriétaire en fixant les coûts, mais les locataires ne l'aiment pas, en particulier avec les propriétés plus anciennes.

Un bail à triple net est différent et séparé d'un bail à double net, qui exige généralement que le locataire de rémunération de rémunération au loyer plus les taxes et l'assurance. Le bail Triple Net ajoute un troisième coût: Maintenance. Un "bail absolu" est l'extrême, passant généralement la responsabilité financière de l'ensemble du bâtiment sur le locataire.

Certaines entreprises telles que les ateliers de réparation automobile et les grandes usines de fabrication sont des utilisateurs de services publics, et il peut s'agir de locataires coûteux pour un propriétaire. La plupart des propriétaires préfèrent un bail à triple net dans ce cas. Les parties pourraient potentiellement s'entendre sur un bail net modifié si le locataire a déchaîné. 

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Le bail net modifié

Également parfois appelé bail brut modifié, le bail net modifié est un compromis entre un bail brut et un triple bail net. Il peut être très utile pour aider les propriétaires et les locataires à structurer des termes de location qui fonctionnent pour les deux.

Les locataires paient généralement un loyer de base au cours de la première année, puis un pourcentage de frais d'exploitation au cours des années suivantes. Cela peut être particulièrement bénéfique pour les nouvelles entreprises qui ont besoin d'un an ou plus pour atteindre la rentabilité. 

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Le bail à pourcentage

Un bail à pourcentage exige généralement que le locataire de rémunération de la base de rémunération plus un pourcentage supplémentaire de volumes de ventes mensuels. Les baux en pourcentage sont couramment exécutés dans les points de vente des centres commerciaux.

L'emplacement et la nature de l'entreprise peuvent avoir un impact spectaculaire sur le pourcentage de loyer. Par exemple, un propriétaire de magasin de Noël ne gagnera pas autant d'argent en été qu'en novembre et décembre. Ce locataire préférerait les faibles paiements de location en mois lents et serait disposé à payer plus lorsque l'argent circule. 

Ce n'est pas noir et blanc

Rien ne dit que vous ne pouvez pas essayer de négocier une variance de l'un de ces baux avec votre propriétaire ou locataire potentiel. Votre bail peut être tout ce que vous voulez qu'il soit, et des termes satisfaisants peuvent souvent être martelés avec une ou plusieurs variations.