Analyse du marché comparatif dans l'immobilier

Lorsque vous travaillez avec des vendeurs pour déterminer un prix de cotation ou avec les acheteurs pour vérifier la valeur avant les offres d'achat, les agents immobiliers font ce que l'on appelle l'analyse du marché comparatif ou une CMA.

En allant aux dossiers de propriété vendus, le professionnel de l'immobilier sélectionne des propriétés récemment vendues qui sont similaires à la propriété en question et dans la même zone géographique. En comparant ces propriétés et en ajustant les différences de fonctionnalités, une estimation de la valeur est faite pour la propriété en question. Cependant, un professionnel de l'immobilier approfondi fera un deuxième CMA différent pour un vendeur ou un acheteur.

Un deuxième CMA approfondi comprendrait des comparaisons avec des propriétés similaires actuellement énumérées dans la région. Le même processus serait utilisé, mais avec des propriétés actuellement répertoriées. Cela permettrait une évaluation de la concurrence actuelle et pourrait entraîner une augmentation ou une diminution de l'estimation en fonction des propriétés vendues.

Qualité des sélections comparables

La sélection des meilleures propriétés comparables. Trois agents choisissant même un autre comparable sur trois ou quatre utilisé peuvent proposer des évaluations très différentes. Cela se produit beaucoup lorsqu'un vendeur fait ses achats pour un agent de liste. Ils obtiennent une estimation de la valeur de plusieurs agents et ils sont surpris des différences. Malheureusement, souvent celui qui leur donne le plus grand nombre est celui qui obtient la liste, et généralement, ce n'est pas un bon numéro.

Il y a plusieurs choses à considérer lors du choix des compositions:

• Lorsque la propriété vendue: les ventes de plus de deux ou trois mois dans le passé ne sont pas de bonnes compositions, en particulier sur les marchés en mouvement rapide. Plus les ventes sont récentes, moins il est probable que le marché ait évolué pour rendre les prix vendus des propriétés non pertinentes au moment de la CMA.
• Où se trouve la propriété: la meilleure situation est que la maison est dans la même subdivision. Ce n'est pas possible dans de nombreux cas, donc la prochaine considération consiste à localiser les compositions dans le même quartier ou la même zone générale. Lorsque vous ne pouvez pas obtenir des compositions appropriées de cette façon, des maisons très similaires dans des subdivisions similaires dans d'autres parties de la ville peuvent être la seule ressource disponible.
• Caractéristiques de la maison: en ce qui concerne le nombre de chambres, de bains, de la superficie carrée de la maison, de la taille du lot et d'autres caractéristiques de la maison, les maisons comparables devraient être aussi similaires que possible. C'est rare, sauf dans les grandes subdivisions de coupe-biscuit, que vous obtiendrez toutes ces choses pour comparer exactement.

Qualité des ajustements

Ce dernier élément ci-dessus nous amène à une discussion sur la façon dont nous compenons notre calcul des différences dans les structures. Nous faisons des ajustements, un peu comme ceux des évaluateurs, pour ajuster les prix vendus des maisons comparables pour mieux correspondre à notre propriété. 

En d'autres termes, si nous avons une maison de 3 chambres, 2 salles de bain avec un garage attaché à deux voitures et 2100 pieds carrés de salon, nous essaierons de trouver trois ou quatre compositions avec toutes ces caractéristiques. Cependant, nous le ferons rarement, nous devons donc faire des ajustements à leurs prix vendus.

• Disons qu'un seul comp n'a que deux chambres. Nous devons supposer qu'il aurait vendu pour plus d'argent avec trois, donc nous ajouterons de l'argent à son prix vendu réel pour l'ajuster à trois chambres. Il en va de même pour les bains et les espaces de garage.
• Si c'est l'inverse, disons trois salles de bains lorsque notre sujet à la maison n'en avait que deux, alors nous soustrions la valeur d'une salle de bain du prix vendu dans notre ajustement.
• Nous n'avons rien à faire avec la superficie carrée jusqu'à ce que nous fassions notre finale de calcul.

Une fois que nous avons ajusté nos prix vendus de maisons comparables, nous divisons chaque prix vendu par leurs pieds carrés pour obtenir le prix vendu par pied carré. Nous en moyenne ceux pour nos trois comps ou plus pour obtenir une valeur moyenne par pied carré. Ensuite, nous multiplions simplement cela par la superficie de notre sujet à la maison pour obtenir notre valeur marchande estimée actuelle.

Là, vous avez la vue d'ensemble de faire un CMA, mais vous voudrez creuser et en savoir plus et vous entraîner avant de les faire pour les clients.