Retourner une maison qui est votre résidence principale

L'achat de maisons ayant besoin de réparations ou de rénovations, puis de les vendre est généralement appelé "Flipping Houses."En tant que stratégie d'investissement, cela se fait rarement avec des maisons où réside réellement l'investisseur, mais cela peut être une approche viable. Comme tout, il y a de grands aspects à ce type de stratégie, et il y a des défis qui doivent être pris en compte.

• Effectuer un seul paiement hypothécaire

• Éviter la taxe sur les gains en capital

• N'ayant pas besoin de se précipiter pour maximiser les bénéfices

• Réduire les dépenses avec des capitaux propres en sueur

• En attendant deux ans pour éviter une taxe sur les gains en capital

• Vivre dans une zone de construction

• Faire en sorte que de nouvelles rénovations aient un aperçu de la vie

• Besoin de se déplacer à nouveau lorsque les rénovations sont terminées

Avantages

Il y a plusieurs avantages à retourner une maison dans laquelle vous vivez.

• Une hypothèque et éviter les frais de transport: En règle générale, lorsque vous achetez un bien immobilier en tant qu'investissement, vous achetez une propriété en plus de la propriété dans laquelle vous vivez déjà. Dans ce flip domestique traditionnel, vous seriez responsable du paiement de tous les frais de charge de la propriété. En supposant que vous avez besoin de financement pour la propriété, ces frais de comptabilité comprennent les versements hypothécaires mensuels, les impôts fonciers, l'assurance, les services publics, l'entretien des biens, les commissions des agents immobiliers et les frais de clôture. Vous avez ces dépenses sur le flip de propriété et êtes également responsable du paiement de ces mêmes factures sur votre résidence principale. Si vous décidez de vivre dans une maison que vous essayez de retourner, vous n'avez qu'à vous soucier d'un seul ensemble de dépenses.
• Section 121 Exclusion: Vous pouvez éviter de payer une taxe sur les gains en capital si vous vivez dans la propriété pendant au moins deux des cinq dernières années après avoir acheté la propriété. Lorsque vous vendez votre maison, vous pouvez éviter de payer des impôts sur 250 000 $ de gains en capital si vous déposez en tant qu'individu ou 500 000 $ de gains en capital si vous êtes marié et déposent conjointement.
• Moins de pression à vendre rapidement: Dans un flip de propriété traditionnel, l'objectif est d'acheter, de rénover et de vendre rapidement. Dans ce scénario, cela peut être très stressant lorsque vous ne pouvez pas trouver un acheteur car vous êtes toujours responsable du paiement de l'hypothèque et d'autres dépenses sur la propriété. Si vous vivez à la maison, vous essayez de retourner, vous n'avez pas ces dépenses secondaires à considérer. La chronologie plus longue peut également vous permettre de rechercher des bonnes affaires sur les matériaux de rénovation et les prix de l'entrepreneur. Les entrepreneurs peuvent avoir une saison lente, ils seront donc plus disposés à vous donner un meilleur prix si vous pouvez faire le travail à ce moment-là. Puisqu'il n'y a pas de temps de crise, vous avez également le temps de faire le tour pour obtenir le meilleur prix pour les matériaux.
• Equité de sueur: Vous pourrez peut-être augmenter davantage votre potentiel de profit en faisant vous-même une partie du travail au lieu d'embaucher les autres pour le faire. Vous devrez consulter votre municipalité locale pour déterminer quels projets vous êtes légalement autorisé à prendre en compte et quels projets doivent être réalisés par un professionnel agréé. Certains gouvernements locaux permettent aux propriétaires de travailler comme l'électricité et la plomberie, et d'autres permettent de faire ce travail uniquement par un professionnel agréé. Même si vous terminez le travail vous-même, vous devrez probablement payer des frais et retirer un permis. Les réglementations de permis varient en fonction des codes du bâtiment locaux et étatiques. Par exemple, certaines villes vous obligeront à retirer un permis pour installer une clôture autour de votre propriété, tandis que d'autres ne.

Les inconvénients

Il y a plusieurs inconvénients à considérer lors de la retournement de votre résidence principale.

• Doit attendre au moins deux ans pour vendre: Un inconvénient majeur de vivre dans une maison que vous essayez de retourner est de devoir attendre au moins deux ans à compter de la date à laquelle vous avez acheté la propriété pour la vendre. Si vous vendez la propriété avant de y vivre comme résidence principale pendant deux ans, vous devrez payer des impôts sur les gains en capital que vous avez réalisés sur la propriété. Le marché immobilier peut changer très rapidement. Être incapable de mettre la maison en vente lorsque le marché immobilier est chaud peut vous coûter grand. Dans l'immobilier, même attendre quelques mois pourrait faire la différence entre des dizaines de milliers de dollars en bénéfice potentiel.
• Vivre à travers la rénovation: Un autre négatif à savoir est que vous vivez dans une zone de construction, et cela peut devenir très stressant. Avoir des entrepreneurs dans votre espace de vie personnel peut vieillir très rapidement. Vous devrez peut-être faire face à des problèmes tels que le fait de ne pas avoir de toilettes ou de douches de travail, de devoir quitter la maison pendant une semaine pendant que les étages se ponçaient et se battent et se battent avec des entrepreneurs ou des fournisseurs lorsqu'un travail ne se fait pas correctement, en prenant aussi longs, ou les mauvais matériaux ont été livrés.
• Peut endommager la maison: Lorsque vous vivez dans la propriété et que vous essayez de le retourner à des fins lucratives, vous risquez d'endommager les rénovations que vous avez faites. Les murs fraîchement peints peuvent rapidement se salir, les compteurs en marbre peuvent commencer à gravir et les portes de l'armoire peuvent cesser de se fermer correctement. Si vous avez des animaux de compagnie, vous pouvez commencer à voir des marques de griffe sur vos planchers de bois franc nouvellement finis.
• Commencez à concevoir par vous-même: Lorsque vous rénovez un flip, vous voulez faire appel aux masses. Un problème potentiel de vivre dans un flip est que vous pouvez commencer à concevoir la maison par vous-même, et votre style peut ne pas plaire à tout le monde. Vous pourriez également être plus susceptible de dépenser trop parce que vous utiliserez cette cuisine ou cette salle de bain jusqu'à ce que la maison soit vendue. Vous voudrez peut-être le marbre Calacatta plus cher sur le marbre de Carrara, tandis que l'utilisateur final peut ne pas connaître la différence.
• Démordez le travail: Vivre dans une maison que vous rénovez peut vous conduire à reprendre le travail réel. Savoir que vous ne pouvez pas vendre la maison pendant au moins deux ans peut vous faire botter la boîte. Vous pouvez ensuite vous retrouver dans une crise en essayant de réaliser plusieurs projets semaines avant de mettre la propriété en vente.
• Vous devez bouger: En supposant que vous pouvez vendre la propriété, vous devrez trouver ailleurs pour vivre. Le déménagement est stressant, et cela peut être encore plus stressant si vous essayez de trouver une autre bonne affaire sur une maison et de faire un autre flip de résidence primaire.