Louer aux locataires avec casier judiciaire

Alors que les propriétaires ont la décision finale sur les locataires à placer dans leurs propriétés de location, certaines règles doivent être suivies. Dans le cadre du processus de dépistage, les propriétaires peuvent accéder aux casiers judiciaires des candidats, mais ils doivent toujours suivre certaines directives lors de l'utilisation de ces informations. Voici ce qu'il faut rechercher dans un casier judiciaire et ce qu'il faut inclure dans une politique des antécédents criminels pour éviter d'être accusé de discrimination.

Le Federal Fair Housing Act a des avantages et des inconvénients pour les propriétaires lorsqu'il s'agit de traiter avec les candidats qui ont un passé criminel. Il est important de comprendre ce qui est bien dans l'acte pour les propriétaires ainsi que ce qui peut rendre la gestion des propriétés locatives plus difficile.

• Les politiques justifiables appliquées cohérentes sont protégées.

• Les propriétaires ont la possibilité de prouver leurs cas.

• Ceux qui ont certaines condamnations liées à la drogue ont moins de protections.

• Les protections raisonnables pour les locataires ou les biens ne sont pas discriminatoires.

• Même une incohérence mineure dans l'application pourrait nuire à une affaire.

• Les décisions peuvent être imprévisibles, quelle que soit la force d'un cas de propriétaire.

• Les propriétaires n'ont aucune protection s'il n'y a pas de condamnation.

• La défense des politiques des défis peut être coûteuse et longue.

Quoi considérer

Lors de l'examen du casier judiciaire d'un locataire potentiel, il existe plusieurs facteurs qui doivent être pris en compte.

• L'individu était-il condamné? Il y a une grande différence entre être arrêté pour un crime et être reconnu coupable d'un crime. Une arrestation ne rend une personne coupable de rien, donc un propriétaire ne doit pas rejeter un locataire potentiel basé uniquement sur une arrestation.
• Quelle était l'infraction? Quelle infraction le demandeur a-t-il réellement engagé? Quelle était la nature du crime? Si cela n'est pas clair, consultez un avocat ou un policier pour clarification.
• Quelle était la gravité de l'infraction? Le demandeur devait-il payer une amende ou purger une peine de prison réelle pour l'infraction commise? Ont-ils volé une chemise au centre commercial, ou ont-ils tiré sur quelqu'un?
• À quel point l'infraction a-t-elle été récente? Le demandeur a-t-il commis l'infraction l'année dernière, ou s'est-il produit il y a 20 ans?
• Combien d'offenses y a-t-il? Le demandeur a-t-il un acte criminel à considérer, ou a-t-il une longue liste d'infractions?
• Quand la ou les infractions ont-elles eu lieu? S'il y a plusieurs infractions, ils ont tous eu lieu vers la même période, ou les infractions ont-elles eu lieu au cours de plusieurs années différentes?
• Les autres locataires seraient-ils à risque? La nature du crime a-t-elle commis en danger d'autres locataires? Certains exemples pourraient être un trafic de drogue, un viol, une agression agricole ou une agression et une batterie. Un propriétaire est chargé de maintenir un environnement sûr pour les locataires.
• L'infraction pourrait-elle influencer la capacité du demandeur à payer le loyer? Si la personne n'a pas d'emploi passé ou actuel, vous avez le droit de refuser de louer au demandeur en fonction d'une incapacité à effectuer des paiements de loyer.
• L'infraction pourrait-elle mettre votre propriété locative en danger? Un propriétaire a la responsabilité de protéger la propriété locative. Le casier judiciaire du demandeur met-il la propriété locative en danger? Certains exemples de risques potentiels sont l'incendie criminel ou le vandalisme.

Limitations au refus des demandes

Une large politique de refus du logement à tout locataire potentiel ayant tout type d'histoire criminelle serait considéré comme discriminatoire en vertu de la Federal Fair Housing Act. Les propriétaires sont autorisés à avoir des politiques en place qui refusent le logement à ceux qui ont un passé criminel spécifique qui pourrait compromettre la sécurité des autres locataires ou de la propriété. En examinant les antécédents criminels d'un demandeur, un propriétaire doit également considérer le type d'infraction, la gravité de l'infraction et la durée depuis que l'infraction s'est produite.

Protections juridiques pour les candidats

La Federal Fair Housing Act ne protège pas spécifiquement ceux qui ont des casiers judiciaires contre la discrimination dans les activités liées au logement. Au contraire, le Bureau de l'avocat général de la HUD a publié des lignes directrices concernant la façon dont les propriétaires et autres devraient aborder les personnes ayant des casiers judiciaires pour minimiser les chances d'être accusés de pratiques discriminatoires.

En vertu de la loi, il est illégal de discriminer en fonction de la couleur, de l'invalidité, du statut familial, de l'origine nationale, de la race, de la religion et du sexe. HUD estime que refuser de louer à ceux qui ont un casier judiciaire pourraient avoir le résultat de la discrimination contre les minorités.

Les Afro-Américains et les Hispaniques sont arrêtés, condamnés et emprisonnés à des taux beaucoup plus élevés que la population générale. Selon les données de la National Association for the Advancement of Colored People (NAACP), les Afro-Américains et les Hispaniques représentent environ 30% du U.S. Population, mais ils représentent près de 60% de toutes les personnes incarcérées en 2015, l'année la plus récente pour laquelle des données sont disponibles.

HUD estime qu'une politique de propriétaire qui restreint les locataires sur la base des antécédents criminels affecterait de manière disproportionnée les groupes minoritaires. Par conséquent, une telle politique est considérée comme une pratique discriminatoire.

HUD décompose cela en deux catégories, discrimination involontaire et discrimination intentionnelle.

Discrimination involontaire

HUD utilise un processus en trois étapes pour déterminer si la politique des antécédents criminels d'un propriétaire est discriminatoire et viole la Federal Fair Housing Act.

1. La politique a-t-elle un effet discriminatoire? Les accusateurs doivent fournir des preuves pour montrer qu'une politique affecte négativement celles d'une certaine race ou d'origine nationale plus que d'autres groupes. Les statistiques étatiques ou locales doivent être utilisées pour prouver ce point, mais s'ils ne sont pas disponibles, les statistiques nationales peuvent également être utilisées. Chaque cas est unique et doit utiliser des faits spécifiques tels que les dossiers des locataires, les statistiques pénales locales et les données du recensement pour soutenir les réclamations.
2. La politique est-elle nécessaire pour réaliser un intérêt non discriminatoire légitime? Les propriétaires doivent fournir des preuves pour prouver que leurs politiques ne sont pas une forme de discrimination et nécessaire pour une autre raison légitime. De nombreux propriétaires affirment que la raison d'une politique est de protéger la sécurité des autres locataires de leur propriété. Ceci est généralement considéré comme une raison légitime de refuser de louer à un locataire avec des antécédents criminels. Cependant, le propriétaire doit fournir une raison spécifique pour expliquer pourquoi les antécédents criminels spécifiques du locataire menacent la sécurité des biens et des locataires. Une affirmation générale selon laquelle toute personne ayant des antécédents criminels est plus dangereuse que quiconque sans antécédents criminels n'est pas acceptable. Les politiques doivent être spécifiques à déclarer qu'un propriétaire ne louera pas à ceux qui ont des condamnations pénales qui pourraient mettre en danger la sécurité des locataires ou des biens. De plus, les propriétaires ne peuvent pas refuser de louer aux locataires potentiels qui ont été arrêtés mais non condamnés. Enfin, les propriétaires doivent prendre en compte la récente du crime. Il sera plus difficile de justifier de refuser de louer à un locataire potentiel si le crime s'est produit il y a 20 ans.
3. Y a-t-il une alternative moins discriminatoire? Si un propriétaire peut prouver qu'il existe une raison légitime d'avoir une politique de casier judiciaire en place, il appartient à un accusateur de souligner une approche moins discriminatoire. Cela pourrait inclure une recherche de facteurs en plus des antécédents criminels, comme les antécédents de location d'un demandeur, l'âge au moment d'une infraction pénale ou les efforts d'un demandeur pour se réhabiliter après les infractions.

Discrimination intentionnelle

La politique d'un propriétaire est intentionnellement discriminatoire si les locataires ayant des casiers judiciaires similaires sont traités différemment. Si deux candidats potentiels ont des passés criminels similaires mais proviennent de deux races différentes, et que le propriétaire fait des exceptions pour un demandeur et non l'autre, cela pourrait être une violation de la Federal Fair Housing Act.

Il appartient aux locataires potentiels de fournir des preuves qu'un propriétaire les a discriminés parce qu'ils sont membre d'un certain groupe démographique. Les propriétaires doivent fournir des preuves pour prouver qu'il existe un facteur non discriminatoire qui les a amenés à exclure un locataire. Les propriétaires peuvent toujours utiliser d'autres normes admissibles non considérées comme discriminatoires, comme la capacité d'un locataire à payer le loyer à temps.

Crimes liés à la drogue

Les propriétaires ne peuvent être reconnus coupables de discrimination involontaire pour avoir refusé de louer à un locataire qui a été reconnu coupable de la fabrication ou de la distribution illégale d'une substance contrôlée. Cependant, refuser le logement uniquement aux membres d'une certaine race, d'origine nationale ou d'un autre groupe basé sur cette norme pourrait être considéré comme une discrimination intentionnelle.