4 choses à regarder avant d'acheter une propriété locative

L'achat d'une propriété d'investissement implique une recherche et une évaluation approfondies. Vous voulez vous donner les meilleures chances de faire un bon investissement. Voici quatre critères que vous devriez examiner avant d'acheter votre prochaine propriété locative.

L'emplacement de la propriété est essentiel

Vous ne pouvez pas modifier l'emplacement d'une propriété, c'est donc l'une des choses les plus importantes à considérer lors de l'évaluation d'un investissement potentiel. Par exemple, il y a plusieurs avantages à acheter une propriété à revenu près d'un collège. La théorie est qu'il y aura toujours de nouveaux étudiants à la recherche d'un logement, les parents des élèves paient souvent le loyer et que vous pouvez souvent facturer un loyer plus élevé en raison de l'opportunité de la région et de la demande accrue d'appartements.

Caractéristiques de localisation à considérer:

• Est-ce urbain, suburbain ou rural?
• À quelle distance sont des nécessités telles que les épiceries, les magasins, les transports, les écoles et l'hôpital?
• Visualisez le type de locataire qui voudrait y vivre - les familles, les personnes âgées, les célibataires, la classe moyenne, etc.
• Y a-t-il une forte demande de locations dans la région?
• Comme c'est juste de votre résidence principale?- S'il est loin, vous devrez prendre en compte les coûts de voyage en provenance des coûts de trajet et d'opportunité de la perte de productivité.
• Est l'écurie, l'expansion ou le déclin du quartier?- Y a-t-il beaucoup de propriétés vacantes ou y a-t-il beaucoup de nouvelles constructions?
• Voyez-vous une opportunité de croissance dans le futur?- Par exemple, une nouvelle ligne de chemin de fer qui se connecte à une grande ville est en cours de construction, ou une nouvelle entreprise se déplace dans la région et crée de nouveaux emplois. Ceux-ci peuvent augmenter considérablement l'opportunité de l'emplacement.

Exécutez les chiffres

Connaissez votre budget:

• Combien d'argent pouvez-vous investir dans cet investissement?
• Combien tu es prêt à perdre?
• Si vous avez besoin de fonds supplémentaires, d'où les obtiendrez-vous?
• De combien aurez-vous besoin d'emprunter?- Quel sera votre paiement hypothécaire et le taux d'intérêt mensuel?

Déterminez la valeur de la propriété:

• Demandez le revenu réel et les feuilles de dépenses de la propriété. Si aucun n'est disponible, assurez-vous que vous êtes en mesure de prédire raisonnablement les coûts d'exploitation.
• Calculez le résultat d'exploitation net (NOI) pour la propriété.
• Quel est le taux de vacance standard pour votre région?
• Quel est le loyer prévu pour la propriété?
• Que coûterait l'assurance?
• Combien coûtent les taxes?
• Quel sera le coût de maintenance des propriétés annuelle?
• Avez-vous déterminé le taux de capitalisation de votre marché (taux de plafond)? Si vous n'êtes pas au courant du taux de plafond de votre marché, un courtier immobilier local peut généralement fournir ces informations.
• Une fois que vous avez déterminé le taux de plafond, vous pouvez désormais diviser le NOI par le taux de plafond et obtenir la valeur actuelle de la propriété.
• Avez-vous fait une analyse du marché comparatif (CMA)?
• Quelles sont les maisons comparables dans la région? Que vous achetiez une propriété locative ou que vous cherchiez à retourner une maison, vous voudrez vous assurer que vous n'êtes pas trop payé pour la propriété.

Faire une liste des réparations nécessaires

Avec quels réparations êtes-vous à l'aise?

• Voulez-vous une propriété qui a juste besoin de réparations cosmétiques telles qu'une couche de peinture et un nouveau tapis, êtes-vous d'accord avec une quantité modérée de travail ou êtes-vous à l'aise avec une réhabilitation d'interdiction comprenant une nouvelle plomberie, électrique, étages, murs, etc.)

Pouvez-vous vous permettre les réparations nécessaires?

• Le coût des réparations variera considérablement selon que vous pouvez le faire vous-même ou si vous avez besoin d'embaucher quelqu'un d'autre pour le faire.
• La main-d'œuvre coûte plus cher dans certaines parties du pays que d'autres.
• Le coût des matériaux dépend de la valeur de la propriété. Vous aurez besoin de matériaux de meilleure qualité pour une propriété à un million de dollars que de cinquante mille dollars.
• Les réparations coûteront toujours plus cher que ce que vous avez prévu pour. Le budget et l'heure estimée à l'achèvement doublent souvent. Non seulement vous paierez plus pour la réparation réelle, mais vous paierez des frais de financement supplémentaires, appelés «frais doux», pour payer l'hypothèque, les taxes foncières et l'assurance sur la propriété vacante pendant que ces réparations supplémentaires sont terminées.

Comprendre le marché immobilier actuel

Essayer de retourner un McMansion pendant une récession ne sera pas l'entreprise la plus simple. Dans une récession, l'achat d'une propriété saisie à louer aux locataires pourrait être un meilleur pari pour le succès. Si vous achetez ce McMansion et avez l'argent pour le tenir pendant sept ans jusqu'à ce que vous puissiez le vendre à profit, alors, oui, cela peut potentiellement être un bon investissement. Cherchez-vous à acheter et à vendre rapidement ou prévoyez-vous une stratégie de maintien à long terme.

Une autre chose à examiner lors de l'achat d'une propriété est sa valeur de revente. Les actifs hautement souhaitables sont ceux qui peuvent être facilement achetés et vendus quel que soit le marché. Ils sont toujours en demande. Considérez-les comme des nécessités, comme le pain et l'eau.

Les gens n'ont pas besoin d'une maison avec une piscine inégale et une salle de projection télévisée. Les gens ont besoin d'une maison avec une salle de bain propre et un toit fort. Vous voulez que votre propriété appelle le plus grand nombre de personnes, vous avez donc le plus grand nombre de locataires et d'acheteurs potentiels.