Préparer votre propriété locative à la vente

Tout comme vous deviez prendre certaines mesures lorsque vous avez acheté votre propriété locative, vous devez également faire certains préparations lorsque vous souhaitez mettre votre propriété locative en vente. Préparer vous-même et votre propriété vous aidera à vous donner les meilleures chances de vendre votre propriété rapidement et pour le meilleur dollar. Voici les étapes que vous devez prendre avant de mettre votre propriété sur le marché.

Formalités administratives

Rapport sur les revenus et les dépenses: Vous souhaitez vous assurer que vous disposez de toutes vos informations financières avant de mettre votre propriété locative en vente. La préparation d'un rapport sur les revenus et les dépenses vous donnera, et tout acheteur potentiel, une meilleure image de la valeur de votre propriété.

Revenu: Inclus dans ce rapport sur les revenus et les dépenses, vous voudrez enregistrer tous les revenus reçus par la propriété sur une base mensuelle et annuelle. Cela pourrait inclure les paiements de location mensuels du locataire, ainsi que tout loyer supplémentaire dans les places de stationnement, la laveuse et les sécheuses utilisent ou les paiements si vous avez la chance d'avoir un panneau d'affichage ou une tour de téléphone portable sur votre propriété.

Dépenses: Le rapport sur les revenus et les dépenses doit également inclure l'argent que vous dépensez pour l'année. Cela pourrait inclure:

• Impôts fonciers
• Paiements d'assurance
• Frais d'eau et d'égout: si vous êtes responsable des services publics.
• Frais d'électricité: si vous êtes responsable des services publics.
• Frais de gaz: si vous êtes responsable des services publics.
• Frais de pétrole: si vous êtes responsable des services publics.
• Entretien: la plupart des investisseurs et / ou des agents immobiliers estimeront un pourcentage de maintenance. Traditionnellement, ce montant représente cinq pour cent du bénéfice d'exploitation brut. Les coûts de maintenance varieront en fonction de la taille de la propriété, de l'âge de la propriété et de la quantité d'espace extérieur. Il peut inclure des choses comme les coûts d'aménagement paysager, les coûts pour réparer ou remplacer les accessoires obsolètes ou défaillants, les verrous de porte, les fenêtres, les carreaux fissurés, les fuites de plombe.
• Coûts d'inoccupation: la plupart des investisseurs expliqueront également un facteur de vacance. Selon le type de propriété, vous pouvez vous attendre à ce que ce nombre se situe entre cinq et dix pour cent du bénéfice d'exploitation brut. Les frais de vacance peuvent inclure des coûts pour commercialiser la propriété, tels que la mise en place d'annonces pour votre location, et les coûts pour détenir la propriété, tels que les taxes et l'assurance.

Rassemblez des documents liés aux revenus, aux dépenses et à la gestion des biens

Éléments du rapport sur les revenus et les dépenses: Avant de mettre votre propriété locative en vente, vous voudrez trouver les copies papier des articles que vous avez inclus dans le rapport sur les revenus et les dépenses. Vous voudrez rassembler ces déclarations de l'année précédente. Cela peut inclure toutes les factures de services publics, les états d'assurance, les taxes foncières, les versements hypothécaires, les paiements de loyer, les frais de maintenance, etc.

Vous devez scanner tous ces reçus dans l'ordinateur afin que vous en ayez également une copie numérique. Cela facilitera l'envoi d'un article à un acheteur potentiel, à un avocat ou à un agent immobilier, car vous l'avez déjà disponible électroniquement.

Copies de tous les baux applicables: Vous voudrez rassembler les copies de tous les accords de location pour les locataires actuels. Ceci sera utilisé pour vérifier le paiement du loyer actuel, ainsi que la durée du bail.

Liste des améliorations récentes de la propriété: Vous devriez établir une liste de toutes les améliorations que vous avez apportées à la propriété ces dernières années. Par exemple, avez-vous mis un nouveau toit, remplacé la fournaise ou rénové la cuisine? Vous voudrez également inclure la date approximative que les travaux ont été effectués et éventuellement la valeur approximative de l'amélioration.

Dans votre liste d'améliorations, vous voudrez ajouter des adjectifs descriptifs. Par exemple, au lieu de dire, une cuisine rénovée, il peut être plus attrayant de dire, une cuisine rénovée, y compris des armoires de style shaker gris, du granit blanc polaire et du dosseret de métro biseauté.

De plus, vous devriez également trouver toute preuve du travail qui a été effectué. Il pourrait s'agir de copies de factures, de contrats pour les travaux ou d'autres reçus.

Souvent, l'agent immobilier utilisera cette liste d'améliorations lors de la mise en place des détails de liste de votre propriété. Par conséquent, cette liste devrait être aussi approfondie que possible.

Copies de tous les permis: La première chose que vous voudrez faire est de vous assurer qu'il n'y a pas de permis ouverts sur votre propriété. Selon votre ville, vous pouvez faire cette demande en personne, par téléphone ou en ligne. Ceci est connu comme une demande de dossiers publics ouverts.

S'il y a des permis ouverts sur la propriété, vous devrez probablement les fermer avant la vente. Vous devrez déterminer quel travail doit être terminé, embaucher un entrepreneur agréé pour terminer les travaux, puis faire sortir un inspecteur de la ville et vérifier que le travail a été effectué pour coder afin qu'ils puissent clôturer le permis.

Vous devez rassembler ou obtenir des copies de tous les permis pour tout travail qui a été achevé sur la propriété. Votre ville devrait être en mesure de vous fournir des copies de tous les permis enregistrés pour la propriété.

Déterminer le potentiel de profit

Vous devriez évaluer vos finances pour obtenir un stade de la quantité d'argent que vous pourriez faire si vous vendez votre propriété.

1. Combien devez-vous à votre hypothèque? Avez-vous des pénalités de prépaiement?

2. Connaissez les coûts de clôture dont vous serez responsable lors de la vente de votre propriété. Cela pourrait inclure une taxe sur le transfert de Realty à la vente, une commission de l'agent immobilier à la vente, des frais d'enregistrement et des frais d'avocat.

3. Sachez quelle est votre base fiscale pour la propriété afin que vous sachiez combien de taxes vous allez devoir. Parlez à votre comptable pour déterminer quelle est votre base fiscale.

En général, votre base sera toutes les dépenses qui sont entrées dans la propriété qui n'a pas été radiée au cours d'une année donnée, comme le prix d'achat, les frais de clôture et les améliorations, moins combien vous avez radié par dépréciation au fil des ans.

4. Savoir quelle est la valeur marchande approximative de votre propriété. Vous devriez trouver deux ou trois propriétés comparables qui se sont vendues dans votre région au cours de la dernière année. Vous pouvez utiliser ces chiffres pour avoir une idée approximative de la gamme de prix dans laquelle votre propriété devrait vendre.

5. Prenez la valeur marchande approximative de votre propriété, moins le montant que vous avez laissé sur votre hypothèque, moins les frais de clôture de la vente de votre propriété pour déterminer combien d'argent vous repartiriez en vente.

6. Vous devez ensuite déterminer la quantité d'argent que vous devez en taxes sur les gains en capital. Pour ce faire, vous prenez le prix de vente de votre propriété moins la base fiscale que vous avez calculée. Ce montant déterminera ce que vous devez pour les taxes sur les gains en capital. Assurez-vous de parler avec votre comptable car il peut y avoir des scénarios où vous repartez avec très peu d'argent à la vente, mais doit beaucoup plus les impôts sur les gains en capital en raison des radiations d'amortissement prises tout au long de la propriété de la propriété.

Entretien

Entretien différé: Avant la vente, vous voudrez que votre propriété soit aussi belle que possible. C'est le moment de résoudre les problèmes de maintenance que vous avez repoussés. Cela peut inclure la peinture de zones communes, l'amélioration de l'aménagement paysager ou le tronçon d'attrait, la réparation des toilettes en cours d'exécution ou des gouttes mineures dans les robinets.

Améliorations en capital: Vous devez également déterminer si l'achèvement des améliorations en capital avant la vente en vaut la peine. L'amélioration produira-t-elle un rendement plus important que ce qu'il en coûte? Par exemple, pouvez-vous mettre un nouveau toit sur la propriété pour moins que le taux du marché?

Est-il logique d'investir plus d'argent dans la propriété? Si vous n'apportez pas de telles améliorations, cela réduira la possibilité de vente? Un mauvais toit, un pont pourri ou des trous dans les murs dissuadera-t-il quelqu'un d'acheter la propriété?

Conseils généraux

Informer les locataires: Lorsque votre propriété locative est réellement sur le marché, les acheteurs potentiels devront pouvoir entrer au moins une unité de location lorsqu'ils consultent la propriété. Vous devrez donc déterminer comment et quand vous informerez les locataires que vous mettez la propriété en vente. Selon la taille de votre propriété, vous n'aurez peut-être pas à informer tous les locataires de votre intention de vendre la propriété. Vous n'aurez qu'à informer les locataires dont vous souhaitez montrer les appartements aux acheteurs potentiels.

Parfois, les locataires ont peur lorsqu'ils entendent que la propriété est en vente. Ils craignent qu'ils soient déplacés lorsqu'il sera vendu. Ils s'inquiètent également de la façon dont un nouveau propriétaire gérera la propriété. Certains locataires l'utiliseront également comme une opportunité de se lier contre le propriétaire pour des problèmes raisonnables et déraisonnables, alors faites attention à laisser les locataires interagir avec les acheteurs potentiels.

Combler tous les postes vacants: Avant la vente, vous aurez idéalement une occupation à 100% dans votre propriété. Si vous avez un poste vacant, ne coupez pas les coins pour essayer de combler le poste rapidement. Assurez-vous de suivre votre processus de dépistage complet. 

Si votre propriété ne se vend pas rapidement, vous serez coincé avec le locataire que vous placez dans la propriété. Vous ne voulez pas non plus placer des locataires à problèmes dans la propriété qui peuvent endommager la propriété à un moment où il a besoin de paraître. Il vaut mieux avoir une unité vacante que celle qui est occupée par un mauvais locataire.

Interviewer les agents immobiliers: Vous devrez trouver un agent immobilier pour répertorier votre propriété locative avec. Si vous avez déjà un agent immobilier avec lequel vous avez travaillé dans le passé et que vous vous sentez à l'aise, alors vous êtes prêt.

Sinon, vous devrez interviewer plusieurs agents immobiliers. Il est important de rechercher des agents immobiliers qui se spécialisent dans le type de propriété et la zone dans laquelle vous vendez. Les maisons unifamiliales ou les condos peuvent ne pas avoir besoin de quelqu'un d'aussi spécialisé, mais pour une multifamiliale, une propriété de vente au détail, une propriété à usage mixte ou d'autres investissements plus uniques, vous voulez rechercher quelqu'un qui a réussi à vendre le type de propriété que vous essayez de vendre. Pensez-y de la même manière que les avocats se spécialisent dans certains domaines tels que le divorce, l'appel fiscal ou le droit des sociétés.

Quand le mettre sur le marché

Les propriétés d'investissement ne respectent pas les mêmes règles que la vente de résidences principales aux propriétaires. Le marché normal du logement est le plus fort au printemps, car les familles essaient de rentrer dans leurs nouvelles maisons avant la nouvelle année scolaire.

En général, vous pouvez mettre en vente un immeuble de placement à tout moment de l'année. Vous pouvez voir une activité plus faible pendant les vacances ou en été.