Bases des lois sur la stabilisation des loyers

Les lois sur la stabilisation des loyers existent depuis le milieu des années 1900. Ces réglementations devaient protéger les locataires des bâtiments privés des prix injustes de loyer et des augmentations de loyer, tout en permettant aux propriétaires d'augmenter le loyer. Voici les bases de la stabilisation des loyers, ainsi que les avantages et les inconvénients.

Loi sur la stabilisation des loyers de 1969

La loi sur la stabilisation des loyers de 1969 était une loi promulguée par le maire de New York, John Lindsay. Il s'applique aux bâtiments de certains comtés de New York, dont New York, qui ont été construits entre février 1947 et mars 1969. Il comprend des bâtiments privés avec six unités ou plus.

Loi sur la protection des locataires d'urgence de 1974

La loi de 1974 sur la protection des locataires d'urgence, également connue sous le nom de ETPA, a étendu les lois sur la stabilisation des loyers à New York pour inclure des parties du comté de Nassau, du comté de Westchester et du comté de Rockland. Il a également étendu la couverture aux bâtiments construits avant 1974.

Qui la stabilisation du loyer s'applique généralement à

• Bâtiments privés
• Construit entre février 1947 et avant le 1er janvier 1974
• Bâtiments avec 6 unités ou plus

Bases de stabilisation des loyers

• Limite de place sur le montant du loyer qui peut être facturé
• Pourcentage limite des augmentations de loyer
• Limiter la fréquence des augmentations de loyer
• L'unité doit répondre à certaines normes d'habitabilité
• Les locataires ont droit à la location de renouvellement
• Le locataire ne peut être expulsé que si le bail de violation
• Le locataire peut déposer des plaintes contre le propriétaire

L'augmentation du loyer à mi-location peut être autorisée pour les raisons suivantes

1. Le propriétaire a augmenté les services au locataire ou a apporté des améliorations à l'appartement du locataire
2. Le propriétaire a effectué une amélioration majeure des capitaux sur la propriété
3. Les difficultés économiques du propriétaire

L'unité peut devenir déréglementée

Les appartements stabilisés à loyer peuvent être déréglementés de deux manières.

1. Si le revenu annuel du locataire dépasse 200 000 $.
2. Une fois que le loyer mensuel atteint un certain seuil. Par exemple, si le loyer mensuel atteint 2700 $, l'unité deviendra déréglementée. Ce montant diffère en fonction de la municipalité et changera chaque année.

Arguments à la stabilisation du loyer

Il existe de nombreuses raisons pour lesquelles les gens sont favorables aux lois sur la stabilisation des loyers. Ceux-ci inclus:

• Les prix des loyers équitables - La stabilisation des loyers est le moyen de garder les propriétaires privés en échec et de les empêcher de facturer des prix scandaleux pour leurs locations.
• Prix ​​de loyer abordables - Les défenseurs de la stabilisation des loyers estiment que les logements abordables devraient être disponibles même dans les villes les plus chères. Ils croient que l'exiger de certaines unités est réglementée du loyer est le seul moyen d'empêcher les gens d'être à l'abri de certaines régions.
• Sécurité du logement - Étant donné que les propriétaires ne peuvent augmenter le loyer des appartements stabilisés au loyer que par un certain pourcentage chaque année, les locataires à long terme ne seront pas à l'abri de leurs appartements par des prix de loyer gonflés.

Arguments contre la stabilisation des loyers

Il y a aussi plusieurs raisons pour lesquelles les gens sont opposés à avoir des unités stabilisées au loyer. Ceux-ci inclus:

• La diminution de la nouvelle construction dans les zones avec un nombre élevé d'unités stabilisées au loyer peut dissuader les constructeurs de construire de nouvelles constructions dans la région. La raison en est double.

1. 1. Impossible de rivaliser avec les loyers bas - si vous construisez de nouvelles constructions, vous voudrez obtenir le loyer le plus élevé possible. S'il y a beaucoup de propriétés stabilisées au loyer à proximité, vous pouvez avoir du mal à obtenir des prix élevés pour votre location. Par exemple, s'il y a cinq appartements de trois chambres stabilisés à loyer qui facturent tous 1 000 $ par mois chacun et que vous essayez de collecter 3 000 $ par mois pour un 3 chambres, vous pouvez avoir du mal à attirer un locataire.
   2. La détérioration des bâtiments empêchera les loyers élevés - en plus de la concurrence avec des locations à moins cher, de nombreux bâtiments stabilisés au loyer ne sont pas bien entretenus. Cela nuit aux nouveaux constructeurs parce qu'ils craignent qu'ils ne puissent pas commander des prix élevés pour leurs locations dans un quartier dans un tel désarroi.

• Augmentation du taux de détérioration des unités stabilisées du loyer - Les unités stabilisées sont souvent inférieures à la juste valeur marchande qu'un propriétaire pourrait recevoir pour la location. Par conséquent, les propriétaires peuvent avoir du mal à réaliser un bénéfice ou même à payer leurs factures actuelles, car toutes les dépenses de la propriété sont toujours basées sur les prix actuels.
  • Il est courant que les propriétaires fassent le strict minimum pour maintenir ces unités stabilisées au loyer aux codes de santé et de sécurité actuels. Bien que l'objectif de la stabilisation des loyers soit de protéger les locataires, il a souvent l'effet inverse, car les locataires de ces appartements vivent souvent dans des conditions sous-parts.

Crise du logement dans les villes américaines   

Beaucoup des plus grandes villes d'Amérique, comme New York et San Francisco, sont devenues une histoire de deux villes. Il y a un mélange d'unités stabilisées à faible loyer et de détérioration des loyers et d'unités de luxe à haute location, presque inabordables.

La théorie est que parce que les individus dans les unités régulées par le loyer à un prix inférieur vivent dans leurs unités plus longtemps avec très peu de chiffre d'affaires, il y a une diminution de l'approvisionnement en unités abordables dans la ville. Par conséquent, les locataires potentiels qui n'ont pas la chance d'avoir une unité réglementée de loyer devront payer plus pour leur appartement en raison de la pénurie d'unités abordables. L'augmentation de la demande augmente les prix.

Certains soutiennent que sans réglementation de loyer, le marché se corrigeait et ces villes à prix élevé deviendraient plus abordables. Ces unités stabilisées au loyer reviendraient sur le marché libre, augmentant l'offre d'appartements et la demande réglementerait naturellement leurs prix. Alors que ceux qui vivent dans des unités stabilisées à loyer actuelles s'opposeraient, les millions à la recherche d'appartements abordables bénéficieraient.