Comment payer les taxes d'hôte Airbnb

Avant de commencer à distribuer des clés à votre domicile en tant qu'hôte chez Airbnb, VRBO, HomeAway ou un autre site de partage à domicile, assurez-vous de savoir comment signaler et payer des impôts sur le revenu. Il est important de connaître les détails car vous devez séparer l'utilisation commerciale et personnelle de votre espace d'origine et déterminer les jours utilisés pour les locations.

Cet article vous donnera un aperçu des taxes Airbnb, y compris lorsque le revenu de votre hôte est imposable, comment prendre des déductions de dépenses et comment signaler les impôts fédéraux sur le revenu.

Points clés à retenir

• Les hôtes Airbnb déposent leurs rapports fiscaux sur l'annexe E ou l'annexe C, selon qu'ils fournissent ou non des services substantiels aux clients.
• Si vous utilisez votre maison personnellement, vous devez séparer les dépenses personnelles et les dépenses de location.
• Pour calculer les déductions fiscales, vous devez déterminer quelle partie de votre maison est pour la location et combien de jours par an il est utilisé pour ces locations.
• Si vous n'avez que les invités Airbnb quelques jours par an, vous n'avez pas besoin de signaler les revenus, mais vous ne pouvez pas déduire les dépenses.

Comment déterminer si votre revenu Airbnb est imposable

Votre revenu Airbnb n'est pas imposable si vous louez une partie de votre maison pendant seulement quelques jours par an. Les jours de location sont des jours où quelqu'un paie une juste valeur marchande pour la maison ou la salle. La règle de l'IRS indique que vous n'avez pas à payer d'impôts sur les revenus reçus des locations si:

• Vous louez votre maison pendant pas plus de 14 jours au cours de l'année.
• Vous utilisez la maison vous-même 14 jours ou plus au cours de l'année, ou au moins 10% du total des jours où vous le louez aux autres.

La règle de 14 jours s'applique également si vous louez simplement une chambre ou une partie de la maison. Si vous n'avez que les invités Airbnb quelques jours par an, vous n'avez pas à payer d'impôt sur le revenu sur l'argent que vous recevez, mais vous ne pouvez pas non plus déduire de dépenses en tant qu'hôte.

Louer tous les vs. Une partie de votre maison

Votre situation fiscale est différente selon que vous utilisez personnellement tout ou partie de la maison au cours de l'année.

Si vous ne vivez pas à la maison, vous pouvez radier toutes les dépenses de la propriété, mais uniquement pour les jours où vous le louez à la juste valeur marchande.

Si vous ne louez qu'une partie de la propriété ou si vous utilisez personnellement une partie de la propriété, vous ne pouvez radier que la pièce utilisée pour les locations et uniquement pour les jours où vous le louez.

Déduire les dépenses de location

Pour déduire les dépenses en tant qu'hôte Airbnb, commencez par diviser vos dépenses en deux catégories: dépenses directes et dépenses indirectes.

Vous pouvez déduire toutes les dépenses directement liées à votre hébergement Airbnb telles que les frais payés à Airbnb, publicité ou licences locales et frais.

Vous pouvez déduire les dépenses à domicile, mais uniquement pour la partie de votre maison utilisée pour votre hébergement Airbnb. Les dépenses indirectes comprennent les services publics et Internet et l'amortissement. Par exemple, si vous louez une chambre, vous devez calculer l'espace de la pièce en pourcentage de votre espace d'origine et ne déduire que cette partie de vos coûts.

Certaines dépenses peuvent être directes ou indirectes. Par exemple, si vous avez un service de nettoyage pour la pièce que vous louez, c'est une dépense directe. Si vous embauchez un service de nettoyage pour toute votre maison, y compris la salle utilisée pour les invités Airbnb, c'est une dépense indirecte, et vous devez calculer le pourcentage utilisé pour la location.

Signaler les revenus de location sur votre déclaration de revenus

Vous devez signaler et payer des impôts sur votre revenu en tant qu'hôte. Le formulaire que vous utilisez pour signaler les revenus et les dépenses Airbnb dépend de la question de savoir si vous offrez des services substantiels pour la commodité de vos clients comme un nettoyage régulier, un changement de draps ou un petit déjeuner.

Si vous n'effectuez pas de services substantiels, vous êtes considéré comme dans le secteur de la location immobilière et vous déclarez les revenus et les dépenses à l'annexe E - Revenu supplémentaire et perte.

Si vous fournissez des services substantiels à vos invités, comme le petit-déjeuner ou les draps frais tous les jours, tout change. Vous n'êtes plus considéré comme un propriétaire; Maintenant, vous dirigez une entreprise de services.

Devenir une entreprise de service signifie: 

• Tous vos revenus sont imposables (pas de règle de 14 jours)
• Vous devez maintenant payer une taxe sur le travail indépendant (sécurité sociale / Medicare) sur ce revenu
• Vous produisez votre déclaration de revenus commerciale à l'annexe C.
  

La ligne entre les revenus de location et les revenus de travail indépendant est souvent difficile à voir. Vérifiez auprès de votre fiscaliste avant de déposer vos impôts Airbnb pour confirmer votre classification fiscale en tant que propriétaire ou propriétaire d'entreprise.

Limites de revenu pour déduire les dépenses de location

Une autre touche à la distinction entre Airbnb hôte en tant que propriétaires ou comme étant dans une entreprise de services est les pertes d'impôt.

La location de biens est considérée comme une activité passive même si vous participez activement à l'entreprise. Dans ce cas, vous ne pourrez peut-être déduire que les dépenses du montant de votre revenu; En d'autres termes, vous ne pouvez pas avoir de perte.

D'un autre côté, si vous exécutez votre Airbnb en tant qu'entreprise de service signifie que vous pouvez prendre toutes les pertes sans limites.

Si vos pertes pour une année d'imposition sont limitées, vous pourrez peut-être reprendre la perte excédentaire pour compenser les revenus dans les années d'imposition futures.

Questions fréquemment posées (FAQ)

En tant qu'hôte Airbnb, que puis-je radier?

Vous pouvez radier toutes vos dépenses liées à être un hôte Airbnb, comme des frais à Airbnb, des frais de publicité et des frais juridiques et professionnels. Vous pouvez également déduire les dépenses pour l'utilisation de votre maison, mais uniquement pour les jours où vous avez loué votre maison, et uniquement pour la partie de votre maison qui a été louée à la juste valeur marchande. Des exemples de dépenses commerciales et personnelles sont le nettoyage et l'entretien, les services publics, l'assurance sur votre maison et les taxes foncières

Les hôtes Airbnb sont-ils considérés comme des travailleurs indépendants?

Quelqu'un est considéré comme des travailleurs indépendants, il est en affaires pour lui-même. Un hôte Airbnb peut être considéré comme des travailleurs indépendants s'ils offrent des services substantiels et génèrent l'entreprise à but lucratif. Si un propriétaire d'entreprise est indépendant, il peut prendre le montant total des déductions pour subir une perte, mais il est également soumis à l'impôt sur le travail indépendant pour la sécurité sociale et l'assurance-maladie.

Airbnb m'envoie des formulaires pour mes taxes?

Airbnb est tenu de vous envoyer un rapport fiscal annuel sur le formulaire IRS 1099-K si vous répondez aux critères suivants:

• Tu es un u.S citoyen, u.S. étranger résident, ou opérant comme un u.S. entité
• Vos paiements bruts pour l'année dépassaient 20 000 $
• Vous avez eu plus de 200 transactions pour l'année

Vous pouvez également recevoir un 1099-K si vous aviez des taxes retenues à vos paiements ou si vous opérez dans le Massachusetts ou le Vermont.

Le formulaire 1099-K rapporte le montant total des paiements pour l'année, le mois par mois et tout impôt fédéral sur le revenu retenu.