Investir dans l'immobilier sans espèces

L'investissement immobilier peut être pour les bénéfices à court terme ou les flux de trésorerie de location à long terme. Beaucoup de gens aimeraient être des investisseurs immobiliers, mais ils n'ont pas d'argent pour les acomptes. Ils pensent que l'achat et la tenue ou l'achat et le retournement sont les seuls moyens de gagner de l'argent.

Pas le cas. Vous pouvez commencer avec aussi peu que le coût de quelques centaines de cartes de visite. Votre désir et un travail de jambe peuvent se transformer en espèces dans votre poche dans un court laps de temps.

Stratégies d'investissement sans espèces

De nombreuses méthodes d'investissement sont prêchées et enseignées par des gourous dans toute la télévision, sur papier et sur Internet. Vous pouvez apprendre beaucoup sur les sites Web d'investissement immobilier, mais veillez à payer des cours coûteux ou un mentorat.

C'est toujours à vous d'utiliser ces connaissances, de sortir et de mettre en œuvre ce que vous avez appris, peu importe à quel point l'instructeur connaît et vous enseigne.

Quelques techniques peuvent vous aider à gagner de l'argent avec l'immobilier sans commencer avec beaucoup de trésorerie ou même tout.

Dogging à oiseaux vs. Location à long terme

Vous devez comprendre qui sont ces investisseurs avant de pouvoir vraiment apprécier leur valeur. La plupart des gens considèrent un chien d'oiseau comme une "flipper", quelqu'un qui achète des maisons, les répare, puis les vend rapidement pour un profit, et c'est largement précis.

La doggage des oiseaux est un peu comme être un grossiste, et il ne nécessite aucun argent pour commencer, juste quelques cartes de visite et efforts. Il peut faire en sorte que l'immobilier investit une entreprise pour la personne moyenne avec peu d'argent.

Ensuite, il y a l'investisseur à long terme qui achète des maisons comme propriétés locatives, réalisant les flux de trésorerie et l'appréciation au fil du temps. L'une de ces stratégies d'investissement immobilier peut être très rentable. Que vous choisissez concerne vos objectifs, votre tempérament et votre tolérance au risque.

L'art de la dogging d'oiseaux

Beaucoup de vos investisseurs cibles seront une autre entreprise prospère et de l'argent qu'ils souhaitent investir dans l'immobilier. Gérer leur entreprise nécessite la plupart de leur temps, ils comptent donc sur des ressources traditionnelles comme les agents immobiliers pour les aider.

Ils paieront généralement plus qu'ils ne le devraient pour ces offres, car les agents travaillent à partir de l'inventaire du service d'inscription multiple (MLS). Il n'y a pas beaucoup de flexibilité dans les prix, en particulier avec les commissions des agents impliqués.

Beaucoup de ces investisseurs achètent plusieurs propriétés. Comment pensez-vous qu'ils réagiront si vous leur disiez que vous pouviez leur apporter des offres pour 10% à 40% de moins que ce qu'ils paient actuellement? 

Moins ces investisseurs paient pour une maison, meilleur sera leur retour sur investissement (ROI) des flux de trésorerie, et plus tôt ils auront des capitaux propres enfermés. Ils vouloir un chien d'oiseau pour leur faire des affaires.

Vous pouvez trouver des propriétaires qui ont besoin de vendre et qui n'ont pas encore été en mesure, ou des propriétaires avec des difficultés hypothécaires ou des saisies imminentes, par le travail, la recherche et l'enquête.

Recherchez les maisons que les agents immobiliers ne répertorient pas. En fait, certains chiens d'oiseaux ont des agents immobiliers qui les nourrissent lorsqu'un propriétaire en détresse n'a pas pu vendre. Le Bird Dog offre des investissements rentables à l'investisseur, et les frais peuvent fonctionner entre 2 000 $ et 10 000 $ par transaction lorsque la vente se termine.

Affectations: les pros…

Une autre façon de gagner de l'argent dans l'investissement immobilier sans utiliser votre propre argent est par le biais de missions. Ce n'est pas un processus compliqué, mais il faut que votre acheteur soit aligné avant Vous vous enferme dans un contrat d'achat.

Vous allez réellement faire votre propre accord avec le vendeur et rédiger un contrat d'achat. Le contrat indiquera que l'acheteur est "votre nom et / ou attribue."Ce libellé vous permet d'attribuer le contrat à quelqu'un d'autre, votre acheteur.

Vous n'avez pas besoin du consentement du vendeur. Ce doit généralement être un acheteur en espèces, mais c'est normalement le cas lorsque vous faites ce genre d'offres. Le vendeur sera simplement informé que ton L'acheteur est maintenant leur acheteur et que la transaction se déroulera normalement en fonction des conditions du contrat d'achat.

… Et contre

Vous devrez donner un dépôt d'argent sérieux au vendeur. Cet argent est déposé auprès de la société de titre qui gère la clôture, et vous ne serez pas remboursé à la fin de la journée ou si l'accord devrait se diriger vers le sud pour une raison quelconque. L'argent sera transféré à votre acheteur à la fermeture.

Vous voudrez garder votre dépôt aussi petit que possible car il y a toujours un certain risque que l'accord ne se termine pas finalement.

Dans la plupart des cas, vous n'êtes pas payé avant la fin de l'accord, bien que vous puissiez obtenir vos frais au moment où vous effectuez la mission du contrat à vos investisseurs si vous travaillez régulièrement avec eux.

Bien sûr, vous pourriez également être en mesure d'obtenir cet argent sérieux à l'avance avant de verrouiller la maison si vous êtes bien aligné avec certains acheteurs et que vous pouvez leur décrire l'accord et obtenir un engagement verbal.

Fermetures consécutives

Le désordre du logement et de l'hypothèque qui a commencé à se dérouler en 2007 a créé de nombreux changements dans les activités de transaction de prêts et de biens immobiliers. Les sociétés de titre étaient prêtes à faire des fermetures doubles et à financer un accord avec le produit d'une autre, mais c'est rare en 2019.

Il existe un moyen de faire des propriétés en gros et flip avec des fermetures consécutives sans utiliser votre propre argent, cependant. La première exigence est que vous deviez avoir une configuration de flip en gros rentable mise en place. Vous devez avoir la première propriété achetée au bon prix, et un investisseur prêt à l'acheter à un joli profit.

Le bénéfice doit être suffisant pour couvrir les frais qui seront nécessaires pour que vous puissiez utiliser l'argent des autres pour faire conclure le premier accord afin que vous puissiez conclure la deuxième vente à votre investisseur. Les frais sont généralement d'au moins 2 500 $, et il peut être basé sur un pourcentage du montant prêté.

Le financement transactionnel est le processus d'obtention d'un prêt à court terme pour financer un accord avec une clôture de suivi pour vendre la propriété le même jour ou au moins dans les 24 heures. Un prêteur transactionnel placera les fonds nécessaires pour conclure le premier accord avec la société de titre.

Vous pouvez passer au deuxième accord à la fermeture du premier accord, généralement programmé juste derrière. La déclaration de clôture de cet accord reflétera un paiement au prêteur transactionnel pour le montant qu'ils ont prêté sur le premier accord, plus leurs frais. Vous obtenez l'équilibre et vos bénéfices.

Options de location

Les composantes de base d'une stratégie d'option de location sont un bail avec des paiements mensuels et une option pour acheter la propriété à la fin de la période de location.

Par exemple, vous souhaitez posséder une maison en tant que propriété locative, mais vous n'êtes pas assis sur suffisamment d'argent pour un acompte. Vous pourriez même avoir des problèmes de crédit qui rendraient l'emprunt trop cher. Vous localisez donc un propriétaire très motivé qui n'a pas été en mesure de vendre par marketing avec des panneaux Bandit, des annonces de journaux et de Craigslist, ou tout simplement des références de bouche-à-oreille.

Un exemple d'option de location

La maison pourrait valoir 200 000 $ sur le marché actuel. Le solde hypothécaire est de 150 000 $ et les paiements des propriétaires sont de 1 100 $ par mois avec des taxes et une assurance. Un conjoint a été licencié de son travail, et l'autre a localisé un meilleur travail, ils doivent donc déménager bientôt.

Offrez de louer leur maison pendant trois ans avec des paiements de location égaux à leurs paiements de maison - 1 100 $ par mois. Payez-les de 1 500 $ en tant que paiement d'option de location non remboursable en échange du droit mais pas l'obligation d'acheter la maison à la fin du bail pour 160 000 $.

Utilisez du marketing ou d'autres méthodes pour localiser un locataire pour la maison qui est prêt à vous payer 1 200 $ par mois pour le louer. Le locataire signera un minimum d'un bail d'un an. Les taxes et l'assurance resteront telles que.

Voici comment tout cela fonctionne:

• Votre argent: 1 100 $ x 3 pour les paiements de location du premier et dernier mois et un dépôt de garantie équivaut à 3 300 $, plus 1 500 $ pour le paiement de l'option de location. Votre argent total est de 4 800 $.
• Caisse en: 1 200 $ x 3 pour le premier, le dernier et le dépôt de garantie = 3 600 $.

C'est un pire scénario à des fins d'illustration. Tu es hors de poche 1200 $. Mais Si vous aviez mieux négocié avec le vendeur et reporté le dépôt de garantie ou supprimé avec cela, cela fonctionnerait à un bénéfice de 300 $. De même, vous cassez même si vous pouviez trouver un locataire prêt à cracher 1 600 $ par mois.

Tout peut se résumer à vos compétences de négociation.

Et l'idée est de contrôler cette maison et de verrouiller un achat rentable à la fin pour ce prix de sous-valeur sans mettre trop d'argent en attendant. La propriété vaut déjà plus que le prix à payer, et il appréciera probablement le bail de trois ans. Cela peut s'avérer être un rendement important sur votre investissement.

Baux de sandwich

Un bail à sandwich est exactement ce que le nom implique: deux options de location avec vous, l'investisseur, au milieu.

Vous aurez besoin de l'option pour acheter la propriété à un rabais à la fin de la période de bail, et vous devrez trouver un locataire qui souhaite acheter la maison mais ne peut pas en raison de problèmes de crédit ou d'un manque d'argent pour un acompte. La plupart des gens dans cette situation sont heureux d'acheter avec une option de location afin qu'ils aient le temps d'améliorer leur crédit et de réaliser un acompte ensemble.

Cela fonctionnerait de manière similaire à une option de location, mais vous trouvez quelqu'un qui souhaite l'achat de location ou le loyer plutôt qu'un locataire ordinaire. Tous les chiffres seraient les mêmes, mais le locataire / acheteur posséderait la maison à la fin d'une période de location de trois ans.

Le locataire / acheteur paie désormais non seulement le premier, le dernier dépôt de garantie à l'avance, mais effectue également une option de location un paiement non remboursable pour le droit d'acheter la maison à la fin du bail. Le locataire / acheteur accepte également de payer 175 000 $ pour la maison.

Maintenant, votre trésorerie ressemble à ceci:

• Les mêmes 4 800 $ sortent.
• 1 200 $ x 3 équivaut à 3 600 $, plus le paiement de l'option de location de 1 500 $ du locataire / acheteur rapporte 5 100 $.

Vous gagnerez 300 $ à l'avance, 100 $ par mois pour les 34 mois restants ou 3 400 $, et un bénéfice de 15 000 $ en vendant la maison pour plus que votre accord d'origine pour acheter la propriété. Votre bénéfice brut est de 18 700 $ avec zéro dollar en fait investi.

Un autre avantage de cette stratégie est que le locataire / acheteur espère posséder la maison et pourrait logiquement. En fait, certains investisseurs négocient des baux qui obligent les locataires à payer les 100 premiers $ ou plus pour toute réparation.

Les dépenses sont minimes lorsque l'assurance et les taxes sont payées par le paiement hypothécaire d'origine.

Les options de location et les baux de sandwich sont des stratégies souvent utilisées par les investisseurs immobiliers pour ajouter des propriétés à leurs portefeuilles et construire des flux de trésorerie mensuels.

Autres options de location

Vous devez avoir un toit au-dessus de votre tête pendant que vous faites tout cet investissement, vous pourriez donc envisager de combiner vos propres besoins avec une opportunité de gagner de l'argent et de sortir. Ceci aussi nécessitera au moins un petit L'argent de sa poche, mais vous pourriez bien avancer à long terme.

Vous pouvez acheter un duplex pour moins de 5% en baisse si vous avez un bon crédit et que vous occupez personnellement l'une des unités. Location de l'autre et utilisez le revenu pour payer pour certains sinon la totalité de votre paiement hypothécaire jusqu'à ce que vous finissez finalement, idéalement pour un profit après que la propriété apprécie.

Une autre option consiste à acheter une maison unifamiliale, puis à y vivre pendant un an. Le VA et l'USDA offrent des prêts pour sans argent, et un prêt FHA peut être obtenu pour aussi peu que 3.5% à partir de 2018, c'est votre résidence, mais vous n'avez pas à y vivre pour toujours.

Restez un moment, puis louez-le pour suffisamment pour couvrir vos versements hypothécaires. Laissez la propriété apprécier, remboursez votre hypothèque au fil du temps et la valeur nette et la valeur nette.