Gagner de l'argent en rénovant les propriétés en détresse à louer

L'achat de propriétés locatives qui sont dans un état en détresse est une stratégie pour gagner de l'argent en tant qu'investisseur immobilier. Les propriétés locatives qui sont anciennes ou en forclusion peuvent souvent être achetées à des rabais élevés. Apprenez quoi rechercher lors de l'achat d'une propriété, ainsi que les meilleures stratégies pour ajouter de la valeur.

Les choses à rechercher peuvent augmenter les valeurs de location

Lorsque vous envisagez une propriété locative potentielle, plusieurs facteurs pourraient indiquer un investissement prometteur.

• Quartier- Regardez les prix des loyers dans la région. Ont-ils augmenté, diminué ou stagné au cours des dix dernières années? Si vous achetez dans une zone qui est re-se gentrifiant, vous pouvez voir les prix des loyers augmenter considérablement dans les 10 ans.
• Demande locative- Y a-t-il beaucoup d'immeubles ou de maisons multifamiliales dans la région? Si c'est le cas, la zone a un grand nombre de locataires et si vous êtes en mesure de rendre votre propriété souhaitable, vous devriez avoir un flux constant de locataires intéressés.
• Accès aux transports publics- Les locations qui sont à distance de marche des transports publics sont en forte demande. Cela comprend une ligne de bus ou un système de rail.
• Capacité à ajouter une chambre- Si vous pouvez convertir un appartement de 2 chambres en 3 chambres, vous pouvez facturer plus de loyer. Il peut y avoir une salle à manger ou une salle familiale bonus qui pourrait facilement devenir une chambre en fermant un mur et en ajoutant un placard.
• District scolaire- Les gens veulent vivre dans une région avec un bon système scolaire. Les personnes qui ne peuvent pas se permettre d'acheter dans ce district scolaire loueront.
• Marché de l'emploi- Les emplois attirent-ils des gens dans la région? Une grande entreprise vient d'ouvrir un quartier général à proximité? Les employeurs sont-ils facilement accessibles depuis la région, soit en voiture ou en transports en commun?
• Parking disponible- La propriété offre-t-elle un parking hors rue, soit sous la forme d'une allée ou d'un petit terrain? Vous pouvez facturer aux locataires des frais de stationnement mensuels ou simplement le prendre en compte dans le loyer mensuel.
• Espace extérieur- L'espace extérieur est souhaitable aux locataires potentiels, même s'il s'agit d'une arrière-cour partagée.
• Buanderie dans les locaux- Le fait d'avoir des installations de blanchisse sur la propriété est souhaitable pour les locataires, même si elle exploite des pièces.
• Recherchez les rénovations que vous pouvez gérer- Si vous n'êtes pas à portée de main, ou si vous n'avez pas d'entrepreneur en qui vous avez confiance, vous voudrez peut-être considérer des propriétés qui nécessitent des réparations cosmétiques, comme le remplacement d'un comptoir ou de luminaires de plomberie, plutôt que ceux qui ont besoin de rénovations à grande échelle, telles que All New Electric. Les coûts de rénovation peuvent rapidement ballon et affecter votre capacité à gagner de l'argent.
• Acheter la propriété inoccupée- Cela peut être un cauchemar pour que les locataires existants déménagent. Il sera plus facile de rénover une propriété qui est vacante. Vous serez probablement en mesure de facturer des loyers plus élevés aux nouveaux locataires une fois la rénovation terminée que vous n'en recevrez en augmentant le loyer actuel d'un locataire lors du renouvellement du bail.

Rénovations qui aident à augmenter la valeur de location

Il existe de nombreuses rénovations qui peuvent aider à augmenter la valeur de votre location. Le coût de ces rénovations variera considérablement en fonction de facteurs tels que la région du pays, la qualité du produit choisi et le coût de la main-d'œuvre. Les estimations des coûts de rénovation ont été obtenues à partir du véritable guide des coûts du conseiller domestique,

Ajouter une chambre à coucher

Dans les unités qui sont actuellement une ou deux chambres, la conversion d'une pièce existante en une chambre supplémentaire pourrait augmenter considérablement le loyer mensuel. Vérifiez auprès de votre service de construction local pour vous assurer que l'espace est à la hauteur du code, comme une bonne hauteur de plafond, une fenêtre de sortie et un placard.

• Coût moyen- 100 $ si vous avez seulement besoin d'ajouter un placard. Entre 1 500 $ et 5 000 $ si vous devez passer par le service du bâtiment et ajouter un point de sortie approprié.

Mises à jour de la salle de bain et de la cuisine

Les salles de bains et les cuisines vendent des propriétés et louent également des appartements rapidement. Dans certaines situations, il peut être nécessaire de vider une cuisine ou une salle de bain entière, mais ce n'est pas nécessaire plusieurs fois. Des mises à niveau plus petites vont grandement pour augmenter la valeur, comme:

• Resurfaçage des armoires de cuisine - Coût moyen - 2600 $
• Remplacement des comptoirs datés par du quartz ou du granit - Coût moyen - 3000 $
• Re-décalage d'un dosseret- Coût moyen - 1500 $
• Re-déclenchant un sol de la salle de bain - Coût moyen - 100 pieds carrés - 1500 $ - 2000 $
• Re-décalage d'un mur de douche- Coût moyen - 15 $ à 20 $ par pied carré
• Remplacer une vanité de bain datée - Le coût moyen varie à 85 $ à 2000 $
• Remplacer une toilette- Coût moyen - 100 $
• Remplacement des appareils- Coût moyen - réfrigérateur - 500 $ - 3000 $; Poove - 650 $ - 2000 $, lave-vaisselle - 400 $ - 700 $; Capage de gamme - 200 $ - 3000 $.
• Remplacement des appareils de plomberie - Les coûts varient considérablement - 20 $ à plus de 1 000 $
• Remplacement des luminaires d'éclairage - Les coûts varient considérablement - 20 $ à plus de 1 000 $
• Une nouvelle couche de peinture - Coût moyen DIY- 40 $ pour un gallon de peinture, 15 $ pour un pinceau. Peintre moyen - 30 $ l'heure plus le coût de la peinture et les matériaux.

Plus de disposition fonctionnelle

La suppression d'un mur entre une cuisine et un salon peut rendre l'espace plus fonctionnel et plus attrayant pour les locataires potentiels. Vous devrez embaucher un architecte pour voir si le mur est en charge. Si c'est le cas, vous devrez soumettre des plans d'architectes à la ville, retirer les permis et installer un support approprié pour abattre le mur.

• Coût moyen - 300 $ à 1000 $. Bouclage de 1200 $ à 3000 $.

Mettre à jour les revêtements de sol

Le remplacement du tapis usé, des carreaux datés ou l'installation d'un plancher de bois franc fait une énorme différence dans la valeur de votre location.

• Coût moyen Plancher de bois dur - 5 $ à 10 $ par pied carré, plus 3 $ à 10 $ par pied carré pour l'installation.

Remplacer les luminaires

Le remplacement des appareils de plomberie et des luminaires à travers l'appartement aide à transformer l'ensemble de l'unité.

• Les coûts varient considérablement en fonction de la qualité du luminaire choisi.

Replace Windows

Le remplacement des fenêtres plus anciennes aidera à prévenir les brouillons et à minimiser le bruit extérieur.

• Coût moyen - 300 $ à 700 $ par fenêtre.

Maximiser le stockage

L'installation de systèmes de placards plaira aux locataires car les appartements manquent généralement de stockage.

• Coût moyen - 1000 $

Peinture fraiche

Une nouvelle couche de peinture peut rapidement relancer un espace.

• Coût moyen - intérieur - 1750 $.

Installer un lave-vaisselle

L'installation d'un lave-vaisselle peut économiser de l'argent à long terme en réduisant les coûts d'eau.

• Coût moyen - 300 $ à 700 $ pour le lave-vaisselle. 350 $ pour l'installation. 150 $ pour un plombier pour une conduite d'eau. 50 $ à 100 $ l'heure pour un électricien pour la prise et le circuit.

Trottoir

L'extérieur de la propriété sera la première chose que le locataire voit. Les clôtures ou la main courante doivent être en bon état. Les volets doivent être peints et correctement attachés. Une couche de peinture fraîche peut égayer l'extérieur. Quelques arbustes ou plantes peuvent aider la propriété à se sentir plus comme à la maison.

• Coût moyen pour peindre l'extérieur - 2 500 $.

Stationnement hors rue

Offrir aux locataires un parking hors rue est un avantage majeur. Si vous êtes en mesure d'étendre une allée existante ou d'ajouter un abri d'auto, votre unité peut commander un loyer plus élevé.

• Coût moyen de l'allée d'asphalte - 3 $ à 4 $ par pied carré.

Rénovations qui peuvent rompre la banque

Ajouts

L'ajout à la superficie de la propriété coûtera initialement des dizaines de milliers de dollars, mais augmentera également votre facture d'impôt foncier annuel. Vous ferez probablement mieux de rénover une structure existante.

• Coût moyen de l'addition - 80 $ à 200 $ le pied carré.

Rénovation de l'intestin

Si vous achetez une propriété qui doit être vidé aux goujons, vous pouvez rapidement être dans votre tête. Les problèmes structurels imprévus, les problèmes de moisissure, les problèmes des entrepreneurs et les coûts des matériaux pourraient conduire les estimations initiales à doubler ou triple. Si vous êtes inexpérimenté avec des rénovations à grande échelle, il est préférable d'acheter une propriété locative qui n'a besoin que d'améliorations cosmétiques.

Matériaux de luxe

Alors que les matériaux haut de gamme sont magnifiques et vous aideront à attirer rapidement un locataire, vous risquez d'améliorer trop. Si toutes les autres locations de la région coûtent 1 000 $, un locataire est peu susceptible de dépenser 2 000 $ par mois pour vivre dans votre location en raison d'une salle de bain entièrement en marbre.

Matériaux moins durables

Les locations proviennent de beaucoup d'abus. Les matériaux doivent être esthétiquement agréables, mais aussi durables. Les comptoirs en marbre sont beaux, mais ils sont facilement ébréchés et tachés et doivent être remplacés.

Remplacement des éléments qui ont encore une vie utile

Une autre erreur de rénovation est de supposer que tout doit être remplacé. De nombreux articles peuvent être réparés pour une fraction du coût. Par exemple, la propriété peut avoir une balustrade d'origine autour du porche avant avec quelques balustres manquants. Au lieu de remplacer la balustrade entière, vous pouvez faire en sorte qu'une douane de fabriquer les balustres nécessaires à un prix raisonnable.