Droit de l'agence immobilière Comment l'agence est créée

Agence express

L'agence express est créée par un accord oral ou écrit entre le mandant et l'agent. Cela indique leur intention expresse pour ce statut de représentation.

Dans l'immobilier, l'agence est normalement créée par un accord inscripteur écrit avec un vendeur ou un accord d'agence d'acheteur avec un acheteur. Certains États autorisent les accords verbaux, mais la plupart ne.

Agence implicite

Il est également possible de créer une relation d'agence avec les actions des parties. C'est ce qu'on appelle l'agence implicite. Si un agent immobilier assume des responsabilités qui sont normalement celles d'un agent mais n'ont pas signé un accord d'agence, elle peut toujours être considérée comme un agent via une agence implicite. De la même manière, si le client demande à l'agent des conseils ou des actions qui sont normalement celles en agence, alors une agence implicite pourrait être créée.

Certains États ont créé une législation spécifique qui stipule qu'aucune agence ne peut exister sans un accord d'agence écrit. Cela aide à éviter une agence implicite accidentelle.

Ne devenez pas un double agent non divulgué

Aux États, qui n'ont pas exclu l'agence implicite, si vous avez un statut de représentation d'agence avec votre client d'inscription, faites attention à ce que vous faites si vous travaillez avec un acheteur intéressé par cette liste. Tout d'abord, vous devrez divulguer le statut d'agence à l'acheteur et ne pas entreprendre de tâches qui impliqueraient que vous êtes également leur agent.

La façon dont c'est surtout fait aujourd'hui

Ma licence est suspendue au Nouveau-Mexique, mais j'ai également détenu des licences de courtier au Texas et au Colorado dans le passé. De nombreux États ont désormais des documents et des divulgations qui prennent en charge le «courtage des transactions» ou appelé par d'autres noms, la représentation d'un acheteur ou d'un vendeur sans «agence."Le terme agent immobilier signifie rarement que ces jours-ci.

Donc, je peux prendre une liste et ne pas être un agent pour le vendeur, et c'est exactement ce que j'ai toujours fait. La seule fois où la question de l'agence a jamais eu un acheteur ou un vendeur, c'était si je travaillais avec un avocat ou un juge. Pour une raison quelconque, je les ai attirés avec mon site Web. Ils ne voulaient pas que je sois leur agent en raison de la responsabilité du fait d'autrui. 

La responsabilité du fait d'autrui met le client de l'agent en danger pour les activités de son agent. Donc, si je devais faire quelque chose de mal ou faire une erreur, mon client serait également tenu responsable. Ces personnes légales savaient qu'ils ne voulaient pas de ce risque, même s'ils savaient que j'ai suivi les règles soigneusement.

Quand j'ai travaillé avec les acheteurs, j'ai toujours travaillé comme courtier de transaction, jamais comme agent. Ils n'ont presque jamais demandé, et notre formulaire de divulgation d'État a clairement exposé mes tâches à mon client. Les voici directement de la loi:

 UN. L'honnêteté et les soins raisonnables énoncés dans les dispositions de la présente section;

 B. Conformité aux lois locales, étatiques et fédérales sur le logement équitable et les lois anti-discrimination, la loi sur les licences immobilières immobilières du Nouveau-Mexique et les règles de la Commission de l'immobilier, et d'autres lois et réglementations applicables locales, étatiques et fédérales;

C. Performance de tous les accords écrits conclus avec le client ou le client;

D. Assistance au client ou au client du courtier pour terminer la transaction, sauf accord autrement convenu par écrit par le client ou le client, notamment:

1. Présentation de toutes les offres ou contre-offres en temps opportun; et
2. Assistance à se conformer aux termes et conditions du contrat et à la clôture de la transaction; Si le courtier de la transaction ne fournit pas le service, les conseils ou l'assistance décrits aux paragraphes (1) et (2) du paragraphe D de 16.61.19.8 NMAC, le client ou le client doit convenir par écrit que le courtier ne devrait pas fournir ce service, conseils ou assistance, et que le courtier divulgue l'existence d'un tel accord par écrit aux autres courtiers impliqués dans la transaction;

E. Remerciements par le courtier qu'il peut y avoir des questions liées à la transaction en dehors des connaissances ou de l'expertise du courtier adjoint ou du courtier admissible et que le courtier associé ou le courtier éligible suggère que le client ou le client recherchent des conseils d'experts sur ces questions;

F. Comptabilité rapide pour tout l'argent ou les biens reçus par le courtier;

g. Divulgation écrite à leur client ou client et à d'autres courtiers impliqués dans la transaction de tout conflit d'intérêts potentiel que le courtier a dans la transaction, y compris, mais sans s'y limiter:

1. Toute relation de courtage écrite que le courtier entretient avec toute autre partie à la transaction ou;
2. Tout intérêt ou relation importante d'une nature commerciale, personnelle ou familiale que le courtier a dans la transaction;
3. Autres options de relation de courtage disponibles au Nouveau-Mexique;

H. La divulgation écrite de tout fait défavorable fait réellement connu par le courtier associé ou le courtier éligible sur la propriété ou la transaction, ou sur la capacité financière des parties à la transaction pour terminer la transaction; Les faits matériels défavorables exigeant la divulgation n'incluent aucune information couverte par les lois fédérales sur le logement équitable ou la loi sur les droits de l'homme du Nouveau-Mexique;

 je. Maintenance de toute information confidentielle apprise au cours de toute relation d'agence antérieure à moins que la divulgation ne soit avec le consentement de l'ancien client ou soit requise par la loi;

J. Sauf indication contraire par écrit, un courtier associé ou un courtier éligible ne doit pas divulguer à son client ou client pendant la transaction que son client ou client vendeur a précédemment indiqué qu'il accepterait un prix de vente inférieur au prix demandé ou répertorié d'une propriété; que leur client ou client acheteur a précédemment indiqué qu'il paierait un prix supérieur au prix soumis dans une offre écrite; la motivation de leur client ou client pour vendre ou acheter une propriété; que leur client ou client vendeur ou son client ou client acheteur acceptera de financer des conditions autres que celles offertes; ou toute autre information demandée par écrit par le courtier associé ou le client ou le client du courtier éligible pour rester confidentiel, à moins que la divulgation ne soit requise par la loi.

Qui s'occupe de toute préoccupation que mes clients peuvent avoir.