Qu'est-ce qu'un fait matériel?

Un fait important dans l'immobilier est des informations qui, si elles sont connues, peuvent amener un acheteur à prendre une décision différente de rester dans un contrat d'achat, ou du prix payé ou reçu pour la propriété. Les propriétés résidentielles et commerciales peuvent être affectées par les exigences de divulgation des faits matériels.

La plupart des lois des États exigent qu'un agent immobilier doit divulguer tous les faits matériels connus.

Qu'est-ce qu'un fait matériel?

Un fait matériel doit être juste ce fait - un fait favorable. Il doit nuire à la valeur de la propriété ou poser un danger pour les occupants. Mais il pourrait également s'agir d'informations qui affecteraient la légitimité et l'applicabilité du contrat.

• Nom alternatif: Fait défavorable matériel

Les détails précis de ce qui constitue ou ne constitue pas un fait important peut varier quelque peu selon l'État.

Comment fonctionnent les faits matériels

Les agents, les courtiers et les vendeurs ont l'obligation dans tous les États de divulguer ou de divulguer des informations qui pourraient affecter la salabilité d'une propriété. À titre d'exemple, un agent qui a montré une propriété dans le passé qui a subi des dommages causés par l'eau à l'époque devrait divulguer ces informations aux acheteurs potentiels, même si les dommages ne sont pas visibles des années plus tard.

Les acheteurs peuvent reconsidérer combien ils offriront ou même s'ils veulent rester dans l'accord s'ils connaissent des dommages causés par l'eau importants.

Types de faits matériels

Les faits matériels peuvent aller des défauts physiques à quelque chose de moins tangible, comme les rumeurs d'un fantôme qui cliquent habituellement dans le grenier.

Problèmes de condition d'accueil et de réparation

Les défauts connus de la structure doivent être divulgués comme des faits matériels dans presque tous les états. Un acheteur potentiel changerait d'avis ou de son offre de prix s'ils apprenaient un problème avec le toit ou la fondation.

La plupart des prêteurs ont besoin d'inspections et d'évaluations de la maison qui révélent très probablement de graves défauts, même si l'agent ou le vendeur ne les divulgue pas. Il n'y a généralement pas de cachette de ces choses.

À titre d'exemple, un agent immobilier qui a travaillé principalement comme agent acheteur a montré une maison à un acheteur potentiel. L'acheteur a pris une autre décision d'achat après avoir ramassé le coin d'un tapis de zone et a trouvé une fissure de fondation importante sur une grande partie du sol de la pièce principale. Le vendeur et / ou l'agent d'inscription avait l'obligation de divulguer ces informations.

Meurtre ou mort à la maison

Cette catégorie est répertoriée comme un "défaut émotionnel" dans certains États. Il comprend des meurtres, des décès ou d'autres crimes violents qui auraient pu se produire sur la propriété.

Vérifiez auprès de votre état pour savoir ce qui est considéré comme signalable dans le cas des défauts émotionnels. Il peut y avoir des limites aux délais et aux décès par des causes naturelles ou du suicide.

Un tribunal de Pennsylvanie a rendu une décision de précédent selon laquelle un meurtre antérieur dans une maison n'était pas un fait important et n'avait pas besoin d'être divulgué, mais ce n'est qu'un État. Vous voudrez certainement examiner les règles de votre État si vous avez des connaissances qu'un meurtre a été commis à la maison. Un tribunal de Californie a fait le contraire et a statué pour un acheteur qui n'a pas été informé des meurtres dans une maison qu'ils ont achetée. 

Parfois, même les décès violents doivent être divulgués, même s'ils n'étaient pas techniquement ou légalement considérés comme un meurtre. Un exemple serait un tir d'autodéfense d'un intrus à l'intérieur à l'intérieur de la maison.

Maisons hantées

Les histoires de fantômes, obsédants et d'activité paranormale ne sont pas considérées comme un fait matériel dans de nombreux États. La propriété pourrait être située pour être située près d'un ancien site de sépulture, ou peut-être qu'un propriétaire précédent a mis de côté une partie de la cour arrière pour ses animaux de compagnie bien-aimés qui sont passés.

Parfois, il est préférable de faire la divulgation si vous ne pouvez pas être sûr de ce qui devrait être divulgué sans faire de recherches.

Les animaux comme faits matériels

Les vendeurs doivent divulguer si une maison a des problèmes d'animaux ou de parasites dans certains États. Le Texas nécessite la divulgation des essaims d'abeilles, des scorpions et des animaux enragés, mais ce ne sont pas seulement des problèmes d'animaux comme celui-ci que vous devez considérer lorsque vous vendez votre maison. Les problèmes d'animaux peuvent s'étendre au chien aboyant sans cesse ou à quelqu'un du quartier qui élève des poulets.

Une maison de courtage dans une affaire de l'Iowa a dû payer des dommages. Les acheteurs ont découvert et tué l'accord. Les problèmes saisonniers ont fait rester sur le marché pendant un certain temps et se vendre pour moins que les acheteurs initiaux offerts. 

Exigences pour divulguer des faits matériels

Les agents immobiliers et leurs courtiers sont en territoire dangereux s'ils ne divulguent pas quelque chose qu'ils savent, même s'ils pensent qu'ils n'ont pas besoin de le faire. Une bonne règle à suivre est que vous devez simplement aller de l'avant et divulguer les informations pour éviter les poursuites si vous vous demandez si vous devriez en premier lieu.

Les dommages-intérêts accordés dans une action en justice sur les faits importants non divulgués peuvent aller du punitif dans des cas extrêmement mauvais (la sentence monétaire est conçue comme une punition pour le vendeur et / ou l'agent) à compensatoire (le vendeur et / ou l'agent doit compenser l'acheteur pour le coût de Réparation du problème). Encore une fois, cela peut dépendre de l'état.

Il y a de fortes chances que cela dérange un acheteur si les informations vous faisaient réfléchir à deux fois avant de la divulguer.

Certains États, comme le Maryland, vont plus loin et exigent que les vendeurs et les titulaires de licence immobilière doivent divulguer s'ils auraient même dû connaître un fait important.L'Oregon oblige les vendeurs et les titulaires de licence à demander des conseils d'experts s'ils pensent qu'il pourrait y avoir un problème, mais le problème est en dehors de leur domaine d'expertise.

La question est cependant plus facile pour les agents et les courtiers qui pratiquent l'agence d'acheteurs exclusive. Ils ne représentent que les acheteurs, pas les vendeurs, et il est facile de garder leur meilleur intérêt en haut de la liste.

Points clés à retenir

• Un fait important est une information qui influencerait.
• Les faits matériels peuvent inclure des dommages structurels ou des informations «émotionnelles» sur la propriété, comme ce que quelqu'un y a été assassiné.
• Les vendeurs et les titulaires de licence immobilière sont légalement requis dans tous les États pour divulguer des faits matériels, mais les règles exactes pour le faire et sur ce qui doit être divulguée peut varier.
• Travailler avec un agent immobilier ou un courtier formé et agréé dans votre région vous aidera à éviter les erreurs les plus coûteuses de non-divulgation des faits matériels.