Qu'est-ce que la couverture des intérêts à bail?

La couverture des intérêts à bail protège une entreprise contre les conséquences financières de la perte d'un bail attrayant lorsque la propriété est blessée ou détruite. Cette couverture d'assurance est particulièrement importante lorsqu'une entreprise paie beaucoup moins que le taux du marché pour louer ses locaux. 

De nombreux baux de propriété commerciale permettront à un propriétaire d'un bâtiment d'annuler le bail si le bâtiment devient partiellement ou totalement inhabitable en raison d'une perte physique, donc avoir ce type de protection peut être critique.

Qu'est-ce que la couverture des intérêts à bail?

L'assurance des intérêts à bail couvre la perte financière que vous subissez en raison de l'annulation de votre bail. La perte doit résulter de la perte physique ou des dommages directs des biens dans les locaux décrits dans les déclarations. De plus, les dommages doivent résulter d'un péril assuré sous votre politique.

Un propriétaire pourrait avoir le droit de résilier le bail même si la partie du bâtiment occupé par le locataire n'a pas été endommagée. Le propriétaire pourrait avoir l'option, mais pas l'obligation, de reconstruire la structure si le bâtiment est totalement détruit. Le propriétaire pourrait ne pas être obligé de réparer ou de remplacer un bâtiment gravement endommagé à moins et jusqu'à ce qu'ils aient reçu un paiement d'assurance.

Comment fonctionne la couverture des intérêts à bail

L'annulation d'un bail peut avoir un impact grave sur une petite entreprise qui paie moins que le taux de location.

Par exemple, disons que Floyd possède des revêtements de sol fantastiques, une entreprise qui vend un tapis et d'autres couvre-sols dans un entrepôt. L'entreprise loue un demi-entrepôt de pieds carrés des propriétés sans pairs. Il paie actuellement $.50 pieds carrés pour 10 000 pieds carrés, ou 5 000 $ par mois, pour les locaux.

Nous dirons que la valeur de location de l'entrepôt est $.75 un pied carré, ou 7 500 $ par mois, ce qui en fait un bail particulièrement agréable. La valeur de location indique le loyer que le propriétaire aurait pu collecter à des taux du marché. 

Floyd a négocié son bail il y a deux ans lorsque les prix de location dans sa région ont été déprimés. Les loyers ont depuis rebondi, mais le bail de Floyd n'expirera pas pendant trois ans, il est donc confortablement enfermé dans ces conditions de bail.

La société de Floyd devrait probablement payer 2 500 $ de plus supplémentaires par mois, ou 30 000 $ par an, selon les termes d'un nouveau bail aux taux du marché s'il devait perdre celui-ci. L'entreprise entraînerait une dépense supplémentaire de 90 000 $ au cours des trois prochaines années si elle perdait son bail aujourd'hui et devait en prendre un nouveau.

Floyd a ajouté des améliorations et des améliorations à l'entrepôt depuis le début de son bail. Il s'agit notamment d'un nouvel éclairage, d'étagères personnalisées et de mises à niveau vers le quai de chargement. Les améliorations font désormais partie du bâtiment. Floyd ne les possède pas, mais il aura un intérêt pour eux pour le reste de son bail. 

Ensuite, le câblage défectueux suscite un incendie qui endommage gravement le bâtiment tard dans la nuit. À part quelques matériaux de fumée mineure sur les revêtements de sol, la partie de l'entrepôt occupé par un sol fantastique n'est pas affectée par l'incendie. Néanmoins, les propriétés sans pairs annulent le bail de Floyd.

Un sol fantastique est assuré pour les dommages à ses matériaux de revêtement de sol dans le cadre de sa politique de propriété commerciale, mais il n'a aucune couverture pour la perte économique qu'elle subira en raison de la perte du bail. L'entreprise n'a pas non plus de couverture pour la perte d'utilisation des améliorations qu'elle est apportées au bâtiment. Ces articles n'étaient pas endommagés, donc la perte d'usage n'est pas couverte par l'assurance immobilière de l'entreprise.

Floyd aurait pu protéger son entreprise contre les pertes financières résultant de l'annulation de son bail en achetant une couverture d'intérêt à bail.

Cette couverture peut être ajoutée à une politique de propriété commerciale via un formulaire distinct.

Types de couverture d'intérêt à bail

L'assurance des intérêts à bail peut inclure un certain nombre de couvertures si une limite d'assurance est indiquée dans le calendrier de couverture:

• Intérêt de location des locataires (TLI): Il s'agit de la différence entre le loyer mensuel que vous payez et la valeur de location de la propriété, également appelée taux de location de marché. L'intérêt de locataires des locataires de Fantastic Flooring dans cet exemple serait de 2 500 $, ou 7 500 $ moins 5 000 $.
• Paiements de bonus: il s'agit de la partie non amortie d'un bonus en espèces que vous avez payé pour obtenir le bail et qui ne vous sera pas rendu. Vous avez peut-être payé à votre propriétaire une prime de 5 000 $ pour garantir un bail de trois ans plutôt qu'un bail de cinq ans.
• Améliorations et améliorations: votre entreprise pourrait avoir apporté des améliorations à votre propriété locative que vous ne pouvez pas supprimer légalement, comme l'éclairage et les mises à niveau de Floyd.Les intérêts de location couverts comprennent la partie non amorti des paiements que vous avez effectués pour les améliorations, bien qu'il n'inclut pas la valeur des améliorations qui sont couvertes par d'autres polices d'assurance.
• Loyer payé d'avance:Ceci est la portion de loyer non amorti que vous avez payé à l'avance qui ne vous sera pas remboursé. Par exemple, vous avez peut-être payé trois mois de loyer à l'avance lorsque vous avez loué votre propriété.

Exigences pour les intérêts de location nette

La limite indiquée sur votre politique de couverture d'intérêt à bail est la somme de l'intérêt de location de vos locataires et de votre intérêt mensuel à la date de création de votre politique. Par exemple, votre intérêt de location nette à la création est de 2 333 $ si votre TLI est de 1 500 $ et que votre MLI est de 833 $. C'est le plus que votre assureur paiera en vertu de la couverture des intérêts à bail si votre bail est annulé à la date de création de votre police.

Votre intérêt de location net diminue chaque mois tout au long de la durée de votre politique. Le plus que votre assureur paiera en vertu de la couverture des intérêts à bail est votre intérêt net au contraire au moment où la perte se produit si votre bail est annulé. Votre assureur calculera votre intérêt de location nette en ajoutant ce qui suit:

• Votre intérêt de location brut multiplié par le facteur d'intérêt à bail pour les mois restants de votre bail au moment de la perte se produit
• Votre intérêt à bail mensuel multiplié par les mois restants de votre bail au moment de la perte se produit

L'intérêt de location net comprend deux composantes: intérêts de location des locataires et intérêts à bail mensuels.

Intérêt de location des locataires (TLI)

Cela représente l'avantage que vous recevrez d'un bail favorable au cours de ses mois restants. Votre TLI est la valeur actuelle de votre intérêt à bail brut. Il est calculé en multipliant votre intérêt de location brut par le facteur d'intérêt à bail applicable.

Un bail brut est celui où le propriétaire paie toutes les dépenses associées à la propriété.Votre intérêt de location brut est la différence entre la valeur de location de vos locaux et le loyer que vous payez chaque mois. Votre intérêt à bail brut serait de 1 500 $, ou 5 000 $ moins 3 500 $, si le taux de loyer est de 5 000 $ par mois et que votre entreprise paie actuellement 3 500 $.

Le facteur d'intérêt à bail est dérivé d'un tableau qui devrait être attaché à votre politique. Les facteurs peuvent varier en fonction du taux d'intérêt en vigueur et des mois restants dans votre bail. Le facteur d'intérêt à bail est de 33.4213, en supposant qu'il vous reste 36 mois dans votre bail et que le taux d'intérêt en vigueur est de 5%. Votre intérêt de location net est de 1 500 $ fois 33.4213 ou 50 132 $.

Intérêt à bail mensuel (MLI)

Les intérêts à bail mensuels reflètent votre coût mensuel pour les paiements de primes, les améliorations et les améliorations et le loyer prépayé. Ces articles ne s'appliqueront pas si vous n'avez pas payé de bonus, si vous n'avez pas apporté d'améliorations, ou si vous n'avez pas payé le loyer à l'avance.

Les intérêts à bail mensuels pour chaque article doivent être calculés séparément si vous souhaitez inclure ces coûts. Votre coût d'origine serait divisé par le nombre de mois restants dans votre bail lorsque vous avez effectué les dépenses pour chaque article. Par exemple, votre MLI serait de 25 000 $ divisé par 30, ou 833 $, si vous étiez six mois dans votre bail de 36 mois et que vous avez dépensé 25 000 $ pour des améliorations.

Points clés à retenir

• La couverture des intérêts à bail protège les locataires commerciaux contre la perte d'un bail favorable en raison des locaux qui deviennent en partie ou totalement habitables.
• Les propriétaires commerciaux peuvent annuler un bail dans ces circonstances, laissant un locataire pour faire face à des dépenses supplémentaires importantes dans la location de nouveaux locaux, peut-être au taux du marché plus élevé.
• Cette couverture peut inclure des paiements de bonus, des améliorations et des améliorations et des intérêts de location des locataires.
• Le plus un assureur paiera pour une perte est l'intérêt de location net au moment de la perte.